Если открыть карту на каком-нибудь сайте по недвижимости, то увидите сами: она будет вся красная от количества флажков, отмечающих геолокацию сдающегося в аренду жилья. Я для интереса на сервисе «Авито» посмотрела — десятки тысяч точек на карте! При этом объявления подобного рода на сайте платные, а цена кусачая: больше тысячи за одну публикацию.
Однако только кажется, что из-за избытка предложений цены на аренду в краевой столице лояльные. Ничуть не бывало. Планку держим. За шапку сухарей нынче не снять даже койку за занавесочкой. Оно и понятно: южная столица, а предложение хоть и велико, но спрос на жилье тоже немаленький.
Краснодар уже давно стал центром миграционных потоков. К нам едут «за счастьем» из разных регионов и даже стран, и каждый, конечно же, в первую очередь ищет пристанище. Естественно, огромный спрос на арендуемое жилье не дает ценам упасть слишком низко.
Как итог всех этих процессов — краснодарский рынок недвижимости лихорадит. Цены на аренду то падают, то растут вверх. Последний резкий скачок был зимой: средняя цена на аренду в городе выросла до шестнадцати тысяч. Это против тринадцати тысяч летом.
В центре города, например, за квартиры в хрущевках просили 18—19 тысяч в месяц, не считая коммуналки. Цена на такое же жилье в новых домах поднялась от 21 тысячи.
Выросли цены на квартиры и в неблагополучных районах. Например, знаменитый микрорайон на улице Московской — в народе его называют Музыкальным — тоже резко подорожал. Если летом там можно было снять квартиру тысяч за десять — двенадцать в месяц, то в январе цены выросли процентов на тридцать.
Однако март стал для рынка аренды жилья переломным. Цены вдруг резко упали почти до показателей лета. И перспективы туманны: что будет дальше, совершенно неясно.
Взгляд риелтора
У меня есть приятельница — в прошлом обычный риелтор. Тот самый, которого ноги кормят. Много кому в свое время помогла — и продать, и купить. С некоторыми из своих клиентов осталась в хороших отношениях, а потому, если людям впоследствии оказалось нужно сдать купленные квартиры в аренду, все шли к ней: помоги, мол.
Сейчас приятельница ведет сидячий образ жизни. «Полулежачий», как шутит она сама. У нее в работе больше десятка квартир в доверительном управлении. Что это значит? Люди доверили ей сдавать внаем свое жилье, а сами живут в других городах. О вознаграждении договор с каждым индивидуальный. Ну и, в общем, она сдает. Что-то посуточно, а что-то на долгий срок, в зависимости от обстоятельств.
Приятельница утверждает, что по спросу на аренду жилья можно судить о том, какие настроения витают в обществе. Когда народ на оптимизме — на рынке аренды ажиотаж, когда люди подавлены — глобальное затишье и резкое падение цен.
Сезонность на эти процессы, конечно, тоже влияет. Например, август и сентябрь — месяцы активные: в город съезжаются студенты.
Май и июнь обычно относительно депрессивные: студенты доживают до сессии и разъезжаются по домам. Плюс еще один момент: рабочая сила к лету перемещается на море, так что спрос на жилье в этот момент в южной столице низкий.
Еще две «ямы» для арендодателей — новогодние праздники и период между 23 Февраля и 8 Марта. В это время люди думают в основном об отдыхе и подарках. Все разъезжаются по домам или едут в гости к друзьям и родственникам. В общем, всем некогда и ни у кого нет денег.
Еще один совет от приятельницы — сдавать жилье лучше в период между пятым и двадцатым числом месяца. У людей как раз зарплаты, значит, деньги на руках. А вот после двадцать пятого у народа пустые карманы — все откладывают поиск жилья до получки.
Такие вот нюансы есть в плане сдачи жилья. Но в глобальном смысле, как утверждает приятельница-риелтор, это мелочи. Главное не даты в календаре, а настроение. Если общество на волне пессимизма, снижай цену. Это на рынке аренды закон. И вот именно сейчас, в связи с последними событиями в мире, рынок аренды просел. Все побежали скупать крупы, сахар и стиральный порошок. Что будет дальше, никто не знает, а поэтому что-то в жизни серьезно менять люди не торопятся.
Кубанские расценочки
На каких условиях в Краснодаре обычно сдают жилье? С ценой на аренду всё понятно: тут как повезет, как договоришься. Однако обычно, если жилье сдается на долгий срок, хозяева хотят получить залог. Коммуналка, как правило, тоже платится из кармана арендатора.
За что залог? Можно сказать, за безопасность. Человек снимает квартиру, живет, вносит все платежи, а когда съезжает, начинается самое интересное: что испортил, что сломал, что недоплатил.
Если хозяин недоволен, он вычтет из залога сумму ущерба, а если претензий нет, должен отдать всё до копейки. Это в теории. На практике, конечно, бывает по-разному.
Сумма залога обычно колеблется: всё зависит от конъюнктуры рынка и аппетитов арендодателя. Обычно, по моим наблюдениям, берут от пяти тысяч рублей до суммы, аналогичной цене аренды жилья за месяц. Последнее, правда, уже редкость: мало кто сегодня готов вывалить за аренду сразу за два месяца вперед. Но бывает и такое.
«Коммуналка». Это особая песня. В некоторых регионах, насколько я знаю, с арендаторов требуют только оплату по счетчикам — за воду, электричество и газ. Всё остальное арендодатель платит сам. Однако в Краснодаре так исторически сложилось, что вся «коммуналка» — полностью — ложится на плечи, а точнее на кошелек арендатора. Нравится не нравится, но если снимаешь квартиру, то условия тебе выставят именно такие.
Каких съемщиков любят
Конечно, платежеспособных. Но это в теории. На самом-то деле, откуда кто знает, какой человек ему попадется?
Естественно, молодежь до двадцати пяти лет — это всегда группа риска. Обычно денег своих у них нет, а если и есть, то распоряжаются ими юные квартиранты не очень умело, поэтому и с регулярностью оплаты могут быть проблемы.
Отдельное жилье молодым людям сдавать, по мнению большинства арендодателей,— это риск. Нет, жилье сдавать — это вообще риск, а молодежи — особенно. Такие жильцы часто неаккуратные: дома привыкли, что мама подотрет, поправит. Несамостоятельные в быту: из-за отсутствия жизненного опыта в случае малейших поломок не знают и не понимают, куда бежать и что делать. Взрослый человек найдет мастера и либо заплатит ему сам, либо потребует возмещения с арендодателя, в зависимости от договора. Если у вас в квартире живет молодежь, то, скорее всего, все проблемы будете решать вы сами — даже лампочки менять.
Лучшие арендаторы — это люди, которым в районе сорока лет и более. Они обычно ответственные и относительно аккуратные. Кто-то из рантье больше любит семейных, некоторые предпочитают сдавать жилье одиночкам, считая, что такими проще «управлять». Но, в общем, именно возраст всегда имеет значение.
Моя приятельница-риелтор утверждает так: лучший арендатор — это человек старше сорока лет, которого перевели в Краснодар по работе. Он приехал на стабильные условия, стабильную зарплату, и с ним не будет проблем. Обычно у таких, кстати, нет ни собак, ни кошек — это тоже огромный плюс.
И да, кошки-собаки — это отдельная тема. Сегодня живность дома держат многие. Вот, казалось бы: у тебя нет своего жилья, снимаешь — зачем тебе собака в чужой квартире? Но заводят. Такой вот парадокс.
Психологи говорят, что животных в доме держат, чтобы восполнить недостаток тепла в общении с людьми. Потому и возит народ своих пушистых психотерапевтов по съемным хатам и готов переплачивают за них, лишь бы не расставаться.
Осторожно: мошенники!
С арендаторами разобрались, а как правильно выбрать арендодателя? На самом деле правильно снять квартиру в Краснодаре — это, я бы сказала, искусство. И самая большая сложность в том, чтобы выйти на собственника жилья, минуя посредников.
Это только кажется, что, поскольку на том же «Авито» полно объявлений, значит, у вас есть выбор. По факту из десяти якобы частных публикаций минимум девять — посредников. Все они, естественно, «косят» под хозяев. И это еще хорошо, если, когда позвонишь, тебе во всём честно признаются. Есть такие красавчики — до последнего будут скрывать свой риелторский статус.
Я знаю несколько хитрых контор по Краснодару, которые занимаются откровенным жульничеством. Суть работы: главное — заманить человека в офис. Далее разыгрывается целый спектакль. Клиенту предлагают отличную квартиру по копеечной цене, показывают фото, прямо здесь же при нем якобы созваниваются с собственником и договариваются с ним о сделке от имени потенциального арендатора. Но есть нюанс! За свою работу фирма хочет немного денег: пять, семь, девять тысяч рублей — тут у кого какие аппетиты. Клиента при этом заверяют: эти деньги пойдут в счет оплаты аренды за первый месяц проживания.
Довольный клиент, уверенный, что через полчаса он будет заселен в шикарную квартиру, подписывает договор об информационном обслуживании, платит денежки... и остается ни с чем. Потому что ему в итоге дают координаты несуществующего собственника.
Скандал? Да. Но деньги клиенту никто уже не отдаст. Мало ли, почему телефон хозяина обещанной квартиры не отвечает. В чем их, посредников, вина? Но чтобы клиенту не было обидно, они готовы дать ему еще 25 контактов. Бери, звони — авось где-то договоришься. Правда, на эти квартиры цены совсем другие, но никто ж не обещал, что в Краснодаре будет легко.
Честно говоря, я до сих пор не могу понять, почему эти фирмы никак не прикроют. В Уголовном кодексе России как раз есть статья о мошенничестве... Но мое мнение в данном вопросе никого не волнует, и факт остается фактом: такие фирмы всё еще существуют, действуют и постоянно меняют места дислокации, пытаясь путать следы.
Насколько я знаю, таких же фирмочек сейчас полно еще и в Сочи. Мне даже интересно, когда в сфере аренды жилья наконец наступит порядок. Но ответа на этот вопрос пока нет.
Советы арендаторам
С жуликами разобрались. Теперь о хозяевах.
После десятков звонков вам наконец удалось выйти на самого арендодателя, он показал жилье, вам понравилось. Что дальше?
Естественно, требуйте документы. Хозяин должен показать вам свой паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость. Раньше таким документом было свидетельство о праве собственности, но в последние годы их уже не выдают. И самый актуальный документ на жилье — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В ней будет вся информация об интересующем вас объекте.
Помимо этих документов, попросите хозяина показать квитанции на «коммуналку». Во-первых, узнаете, сколько и за что придется платить, а во-вторых, сверите данные: в квитанциях в идеале должна быть информация о владельце квартиры и числе прописанных там, а это, кстати, часто влияет на сумму коммунальных платежей.
Шаг следующий — договор. Не отдавайте деньги без договора об аренде, где прописаны права и обязанности сторон. Я многократно слышала от разных людей, что они считают такой договор малозначимой бумажкой: мол, по нему всё равно ничего не докажешь.
А вот и нет. Любой договор — это свидетельство о намерениях сторон, закрепленное живыми подписями. Документ серьезный, как ни крути, и в случае конфликта может выручить.
Кроме того, на основании такого договора вы можете требовать обслуживания в ближайшей муниципальной поликлинике и в некоторых других организациях. Так что не надо такой документ недооценивать!
Еще один момент — передача денег. Это лучше делать под расписку, особенно если вы расплачиваетесь наличными. С безналом проще: в вашем мобильном банке будет сохранена информация о передаче денег, поэтому в случае конфликта она сыграет в вашу пользу.
Перспективы рынка
Но сколько ни говори о том, как правильно да как лучше, по большому счету самый главный вопрос, который волнует всех,— сколько? Сколько стоит недвижимость сейчас и что будет с ценами на нее в ближайшем будущем?
Как уже говорилось выше, точных прогнозов не знает никто. Мнения на этот счет разные даже у специалистов. Одни говорят, что недвижимость в цене упадет — как продажа, так и аренда. Но глобальное падение цен кубанскому рынку жилья прогнозируют уже давно. Я даже больше скажу: вот сколько лет лично за ним наблюдаю, столько и слышу реплики типа: «Этот мыльный пузырь скоро лопнет». Однако он никак не лопается, а цены в глобальном смысле всё равно неуклонно растут вверх. Да, скачки туда-сюда есть, но в общем и целом циферки упрямо увеличиваются.
Слышала мнение о том, что расценки на недвижимость обязательно подскочат. Это, как мне кажется, поближе к правде, но хотелось бы знать когда. Например, с 2015-го по 2020-й цены на жилье в Краснодаре, можно сказать, топтались на месте и начали резко расти только в последние два года. Это касается продажи жилья. Аренда до лета прошлого года тоже «стояла», подскочив буквально недавно, и вот, как видите, снова упала.
Какие уж тут прогнозы? За ними, пожалуй, не столько к специалистам надо идти, сколько на кофейной гуще гадать. От себя могу только так сказать: в любом случае не расслабляйтесь. Было дорого — будет дорого. А циферки в данном вопросе — это всего лишь нюансы.
