Планируется, что законопроект уже в этом году передадут на рассмотрение в Госдуму, и если там его утвердят, то рынок арендованного жилья станет полностью прозрачным. Хотя нет, это в идеале, а по факту его будут стараться сделать таковым. О результатах говорить пока уж очень преждевременно.
Итак, чего хотят в Минстрое? В соответствии с готовящимся законопроектом все граждане, частные предприниматели и организации, сдающие внаем жилье, будут обязаны вносить информацию в специально созданную для этого единую базу данных.
Вот, допустим, стало бабушке-пенсионерке трудно жить — она сдала угол в своей квартире студенточке. Диван ей выделила, занавесочкой территорию «огородила», взяла пять тысяч рублей и... Рано радуешься, старушка, изволь пойти и доложить о происходящем в твоей квартире государству.
В принципе и сейчас так. По закону все частные арендодатели обязаны платить государству тринадцать процентов от своего дохода в виде налога. Можно зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем (тогда придется платить шесть процентов) или самозанятым (ставка падает до четырех процентов).
Но закон законом, а по факту налог на прибыль от сдачи недвижимости в аренду платит мало кто. Согласно данным аналитики, до девяноста процентов жилья в России сдается нелегально. И бороться с этим сложно.
Регистрировать договор аренды по нынешним правилам необходимо только тогда, если он заключен на срок более одиннадцати месяцев. Если срок короче, никаких действий предпринимать не нужно вообще. Разве что в начале следующего года следует заполнить декларацию о доходах и отстегнуть положенное государству. Но, как уже говорилось, по данным статистики, так поступают немногие.
В теории всё красиво
Как будет выглядеть процесс сдачи жилья в аренду после утверждения нового законопроекта? Озвучивается такая идея: договор стороны будут заключать не «с глазу на глаз», а при посредничестве госкомпании. Какой? Неясно. Обещают решить. Типовой договор аренды недвижимости тоже разработают — он будет единым для всех. Но это так, пока только мечты. Никакого более конкретного плана по этому поводу пока нигде не озвучили. Возможно, базой арендованного жилья будет заведовать налоговая инспекция, но это неточно.
Чтобы честные арендодатели охотнее заявляли о себе, для них обещают создать особый благоприятный налоговый режим и готовят еще пару «сладких плюшек». Например, я нашла такую информацию: государство якобы предоставит арендодателям гарантии от неплатежей (вот только какие, нигде не пишется) и страхование от досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.
Так-то вроде бы даже заманчиво. Что будет с теми, кто не проинформирует государство о сдаче жилья в аренду? Тут всё четко и ясно. Оштрафуют. И в принципе будут правы. Получил доход — обязан заплатить налог, пополнить, так сказать, общественную казну, денежки из которой пойдут на всякие социальные блага, обустройство городов и дорог, строительство новых детских садов и школ.
И еще один важный момент, который якобы хотят прописать в новом законе. Доступ к единому реестру собственников жилья будет открытым и доступным для всех.
То есть хочешь взять в аренду квартиру — посредники тебе уже не нужны и на «Авито» лезть необязательно. Открываешь реестр и выбираешь, что нравится... Вы в этом верите? Я пока нет. Но обещают.
А риелторы против!
Кстати, законопроект еще даже не разработан, а в гильдии риелторов уже подняли шум. Уже строчат письма в правительство с просьбой повременить и ничего такого наспех не принимать. Ясное дело, риелторам новый закон вообще «не в цвет». Если единый реестр собственников действительно появится, посредники на рынке аренды жилья фактически останутся без хлеба насущного. А этих людей нынче не два человека и не три.
Например, в Сочи и других курортных городах, где местное население живет в основном за счет обслуживания отдыхающих, в роли риелтора себя выставляет чуть ли не каждый второй. Вы приехали на отдых и ищете жилье? Вам подскажут варианты в любом газетном киоске, а первый попавшийся таксист еще и довезет «куда надо». Думаете, по доброте душевной? Конечно, нет! Каждый хочет получить за работу свой процент. Но не вздумайте им платить. «Маклеры-самоделки» обычно кормятся с руки собственников, чье жилье они предлагают.
Однако если вы официально обратитесь в агентство по недвижимости, то, скорее всего, заплатить за услугу по подбору жилья предложат именно вам, потенциальному арендатору. Такие вот есть хитрости в курортных городах.
Конечно, единый реестр аренды жилья риелторов с рынка вряд ли прогонит. Но жизнь им может серьезно усложнить. Естественно, борются. Кому же хочется хлеб свой терять!
Немного о плюсах
Позиция посредников понятна, интересы государства тоже — как на ладони. А что новый законопроект даст населению — тем, для кого он придуман,— арендодателям и арендаторам? На мой взгляд, тут есть как очевидные плюсы, так и минусы. Рынок аренды, как уже говорилось, выйдет из тени и станет абсолютно прозрачным.
Каждому из нас при заключении сделки хочется понимать, что всё происходит официально. Что договор, на котором ты ставишь подпись, не филькина грамота, а документ, соблюдение которого регламентирует государство.
На самом деле даже сейчас, до всех нововведений, договор аренды, пусть и написанный на коленке,— это не оберточная бумажка. С ним в случае чего можно обратиться и в полицию, и в суд. Один человек снял жилье, заплатил за него — другой получил деньги, передал ключи. У каждого с момента подписания договора появились свои права и обязанности.
Но, конечно, всем всегда приятнее осознавать, что заключение договора и соблюдение его условий контролируются государством. Именно так происходит при купле-продаже жилья. Давно бы пора и аренду взять под подобный контроль. Чтобы не получилось так, как часто бывает: сегодня ты заплатил, взял ключи, а завтра пришел хозяин и выгнал тебя на улицу вместе с манатками. Он, видите ли, передумал. Хорошо еще, если деньги вернет.
Арендодателю со своей стороны иметь официально зарегистрированный в госорганах договор тоже приятно. Меньше сюрпризов. Типичная ситуация: арендатор съехал, оставив долги по коммуналке, мебель сломал. Бегай за ним, уговаривай расплатиться, пиши заявления в полицию, в суд. А вот был бы между сторонами договор, заверенный государством,— процесс «общения» с нерадивым клиентом значительно упростился бы.
Теперь о минусах
Арендодателям придется платить налоги. Всем. Поголовно. А этого народ у нас не любит. Но ничего, привыкнут. Никуда не денутся. Однако и цена на аренду жилья, скорее всего, возрастет. Арендодатели будут стремиться восполнить свои финансовые затраты. А за счет кого это реально сделать? Правильно, только за счет арендатора.
Вот и получится, что это только на первый взгляд новый закон ударит по карману арендодателей. Фактически новшества усложнят жизнь именно арендаторам, которым и при нынешних обстоятельствах живется непросто, а дальше будет только труднее.
Думаю, цены на аренду жилья после нововведений взлетят минимум процентов на пятнадцать. Посчитаем. Для интереса возьмем среднюю стоимость аренды однокомнатной квартиры в Краснодаре — это тысяч тринадцать плюс коммуналка. Ну вот, будет пятнадцать.
В Сочи в несезон за аренду «однушки» просят двадцать пять тысяч в месяц — будет минимум тридцать.
Лишь бы не пылило вхолостую
Однако всё то, о чем мы сейчас говорим,— это только предположения. Закон обещают «выпустить» уже в нынешнем 2021 году. Но будет ли он работать?
Когда где-то начинают рассуждать о всяких законотворческих и правовых нововведениях, я всегда говорю: «А давайте порассуждаем о рынке труда!» Вот где поле непаханое для наведения порядка. По официальной статистике, сегодня свыше тридцати процентов населения зарплату получает в конвертах. По неофициальной — эта цифра гораздо больше. И так длится годами, и ничего не меняется, а работодатели как не платили налоги, так и не платят. Ну с чего вдруг какая-то баба Клава, сдающая угол в квартире студентке, вдруг побежит отстегивать свои кровные?
Еще пример приведу. Мои знакомые, солидная семейная пара в возрасте под сорок, в кредит купили квартиру для сына. Ребенку пока всего десять лет, отселять его еще рано. А между тем за ипотеку придется платить еще ближайшие лет, наверное, двадцать. Конечно, квартиру для сына эти люди пока сдают.
Как государство собирается их убедить добровольно отстегнуть от дохода? Угрозой оштрафовать? Так себе аргумент. Попыткой давить на совесть или жалость? Ой, русского человека этим уж точно не проймешь.
Тут в моем понимании вариант только один: убедить народ, что вместе с обязательствами у него появляются и бонусы. И эти бонусы не из категории пустых обещаний.
Очень хочется верить, что итоге всё так и будет, как обещают: появится удобный типовой договор, госгарантии защиты от неплатежей, единая открытая база недвижимости — в общем, всё то, что выше мною уже было озвучено. Только при таких условиях, как мне кажется, проект заработает. Иначе народ продолжит сдавать квартиры втихую, скрываться, прятаться и воспринимать государство только в роли злого надсмотрщика с кнутом.
Ну да поживем, как говорится, увидим...
