В новый год Сочи вступил с новым генеральным планом. Этого события на курорте ждали. Разработка важного градостроительного документа потребовала три года и более ста миллионов рублей. О том, что это даст городу, узнавала наш корреспондент.
Фразу «Знал бы прикуп — жил бы в Сочи» не знает только ленивый. Действительно, здесь хорошо. Теплый климат, ласковое море, снежные горы, пальмы, магнолии и мандарины. А еще — громоздящиеся друг на друге самострои, рвущиеся от перенапряжения водопроводы и линии электропередачи, переполненные школы и детские сады, дорожные заторы и пробки. И многое, многое другое. Все эти проблемы в Сочи копились годами. Генеральный план — один из первых и, пожалуй, основной шаг на пути к их решению.
Все необходимое для комфортной жизни
Что же такое генеральный план? Это огромный документ, в котором учтено всё необходимое для комфортной жизни. Начиная от того, сколько школ, детских, садов и поликлиник необходимо для определенного числа горожан, и заканчивая тем, сколько все они пьют воды и выбрасывают мусора. Долгое время Сочи жил по генеральному плану, разработанному в 1967 году. Естественно, такой документ, устарел. В 2009 году в рамках подготовки к зимним Олимпийским играм был разработан новый. Всем он был хорош, кроме того, что ориентировался в основном на подготовку к мировому празднику спорта и концентрировался на зонах гостеприимства. Да и его показатели были преодолены довольно быстро. Кто мог предсказать массовый «переезд» россиян в Сочи? Буквально за несколько лет население города увеличилось более чем на сто тысяч человек и, по данным Росстата, превысило полмиллиона. В итоге в 2020 году губернатор Кубани Вениамин Кондратьев поручил откорректировать все градостроительные документы в городах Кубани. В Сочи разработкой генплана занялись специалисты Научно-исследовательского института перспективного градостроительства (Санкт-Петербург). Для создания огромной картографической базы были собраны и оцифрованы исходные данные более чем 110 организаций и ведомств, а в общественных обсуждениях приняло участие 430 тысяч сочинцев.
— Проект прошел согласование в пяти краевых и семнадцати федеральных министерствах и ведомствах. Такой комплексный подход применен впервые,— подчеркнул глава Сочи Алексей Копайгородский.
Рассчитан новый генеральный план до 2044 года. Приоритетными задачами его разработчики назвали развитие санаторно-курортного кластера, социальной инфраструктуры, обеспечение комфортного проживания и возрождение субтропического земледелия. Так, к 2044 году в Сочи планируется построить и расширить 624 социальных объекта. Под новые школы, детские сады, учреждения культуры и здравоохранения, спортивные комплексы зарезервировано более 770 гектаров территории курорта. В городе предполагается создание сразу нескольких социальных кластеров, в которых будут сосредоточены необходимые горожанам учреждения образования и спорта, созданы точки научно-технического роста.
В поселке Дагомыс на базе Сочинского государственного университета будет создан целый кампус. В северном кластере, который появится в микрорайоне Мамайка, построят пять детских садов и многофункциональный спорткомплекс. Западный кластер расположится в районе улицы Фадеева. На восьми гектарах будет возведено две школы, два детских сада, спортивные объекты и поликлиника. Два социальных кластера суммарной площадью 23 гектара сформированы на территории села Верхний Юрт. Здесь разместится четыре школы, девять детских дошкольных учреждений, организация дополнительного образования и спортивные объекты. Впервые в городе утвержден предмет охраны и границы исторического поселения, которые тоже вошли в генплан. Это позволит сохранить архитектурное и ландшафтное наследие Сочи и обеспечить сбалансированное развитие курорта и повышение качества жизни горожан.
Перспективы очерчены
— Генплан определил дальнейшие перспективы развития Сочи как крупнейшего бальнеологического и горноклиматического курорта России. В рамках реализации инвестиционных проектов уже в ближайшие годы в Сочи предполагается создать почти двадцать тысяч гостиничных номеров, а в целом до окончания срока действия нового генерального плана — 77 тысяч, что обеспечит дополнительные рабочие места и новые точки экономического роста. По прогнозам специалистов, к 2030 году общий турпоток в Сочи достигнет не менее десяти миллионов туристов в год,— сообщили в администрации курорта.
При этом новый генеральный план практически в 3,5 раза сократит жилищное строительство. В предыдущем документе было предусмотрено создание более тринадцати миллионов квадратных метров нового жилья. В настоящем — только 3,6 миллиона квадратных метров. Такой показатель в основном рассчитан, исходя из потребности решения муниципальных задач, включая маневренный, ведомственный фонд, расселения жителей из аварийного ветхого жилья и улучшения жилищных условий населения, уже проживающего на территории города. Самое главное: если жилье будет строиться, оно будет строго регламентироваться и обеспечиваться набором всей необходимой рассчитанной по нормативам инфраструктуры.
— В последние годы Сочи принял мощный инвестиционно-строительный удар на себя. Собственники и застройщики пытались выжать максимум из территории и пользовались различными юридическими лазейками, чтобы не строить объекты обслуживающей инфраструктуры. Мы наметили максимальное количество решений, связанных с преодолением этого инфраструктурного разрыва. Генеральный план разработан в пользу жителей,— отметил директор Научно-исследовательского института перспективного градостроительства Павел Спирин.
Кроме того, в стратегическом документе территориального планирования отражены все зоны возможных подтоплений и оползней. Строительство жилых зданий стало возможным на строго отведенных земельных участках в рамках проектов комплексного развития территории. В новом генплане отмечены особо охраняемые природные территории федерального, регионального и местного значения, которые занимают почти девяносто процентов общей площади Сочи. Документ обеспечивает сохранение и приумножение водно-зеленого каркаса. Полторы тысячи гектаров земель зарезервировано в генплане для парков, скверов и новых территорий озеленения.
— В генеральном плане увеличено количество зеленых территорий общего пользования. По существующим нормативам это всего полтора «квадрата» на жителя. Планируется довести показатель до федеральной нормы — более двадцати «квадратов»,— подчеркнул Павел Спирин.
В документе учтено создание семнадцати километров новых набережных и тридцати километров пляжей, рекреационных объектов на прибрежных территориях и развитие водного транспортного сообщения вдоль побережья Черного моря. Естественный вопрос: где взять под все эти объекты землю? В Сочи, как известно, с этим проблема. Оказалось, земля на курорте есть — надо лишь ее хорошо поискать. Так, под создание социальных объектов могут быть использованы давно заброшенные земли сельхозназначений, которые находятся в краевой собственности.
— В новый генеральный план интегрирована стратегия развития транспортной системы курорта до 2040 года, в которую включено свыше 230 мероприятий по улучшению транспортной и пешеходной доступности во всех внутригородских районах. В Сочи будет сформирована система транспортно-пересадочных узлов. Разработчики применили в расчетах методы современного математического моделирования с учетом не только постоянного, но и временного населения курорта, а также прогнозных значений турпотока. Предусмотрена организация трехсот километров автобусных линий и создание порядка тысячи остановочных пунктов,— сообщили в администрации Сочи.
Итак, генеральный план есть. Что дальше? Прежде всего — разработка и утверждение комплексных программ соответствующими ведомствами: создание школ — департаментами образования и строительства, дорог — транспорта, инженерной инфраструктуры — коммунального хозяйства. И первые шаги в этом направлении уже есть. Например, в рамках программы модернизации канализационных очистных сооружений Краснодарского края в реконструкцию и прокладку сетей планируют вложить более 173 миллиардов рублей до 2030 года. В программу вошло пять сочинских комплексов, которые будут сданы в эксплуатацию к концу 2025 года. А это значит, что Черное море станет еще чище.
Благодаря генеральному плану решится в Сочи один из самых болезненных вопросов — земельный. Новый документ дал толчок к разработке правил землепользования и застройки. Благодаря этому станет понятно, к какой конкретной зоне — жилой, общественной, природоохранной и так далее — относится тот или иной земельный участок и как его использовать. К слову сказать, по данным Росреестра, в предыдущем градостроительном документе Сочи было одиннадцать тысяч накладок, когда одни и те же квадратные метры территории вдруг оказывались в самых разных зонах. А многие и вообще не были поставлены на кадастр. Новые правила землепользования и застройки позволят подобных ситуаций избежать. Планируется, что разработаны они будут в течение полугода.