Как аукнется, так и откликнется
— Алексей, какие проблемы малоэтажного Краснодара вы считаете важными?
— Пробки прежде всего. Люди со свободным графиком работы, наверное, могли бы избегать часа пик. Но они везут детей в школу и детские сады, едут в поликлиники, больницы, сервисные центры, салоны красоты, бизнес-центры, кафе — за всем, чего нет в местах проживания.
Пригороды лишают людей общения, оно становится роскошью для друзей, раскиданных расстояниями в разные точки города. По километражу расстояния пустяковые, однако забитые дороги заставляют людей экономить время. Приятели, один из которых живет в Елизаветинской, другой на Гидрострое, третий на Фестивальном, а четвертый в «Немецкой деревне», уже не встречаются поговорить после работы. Они уходят в онлайн-общение в социальных сетях и там выплескивают свой негатив.
К этим же проблемам относятся сложности выбора места работы. Квалифицированному человеку проще устроиться не по специальности, чем ежедневно тратить время и нервы на дорогах города. В результате предприятие теряет толкового работника, а человек — профессиональный стаж. Москва и Петербург, как и другие крупные города, компенсируют эти сложности наличием метро или отлаженной транспортной схемой. Краснодар не может похвалиться ни тем, ни другим.
Назову проблему эстетики. «Организованных» коттеджных поселков у нас мало. Половина из них страдает от тесноты и непривлекательности. Малоэтажная застройка в неорганизованном секторе ведется по принципу «кто в лес, кто по дрова».
Что мы видим в частном секторе, даже с богатыми домами? Высокие заборы, разномастные заборы. Разностильность в архитектуре. Грязь, мусор. Недострой. Отсутствие внутрипоселковых дорог.
Город многоэтажными шагами подбирается к Новотитаровке, Витаминке, Северному, Лорису, Пашковке, аэропорту. Он уже сливается с поселениями, похожими на карликов-уродцев. «Это участь окраин»,— скажете. Едва ли. Очень скоро некрасивые окраины будут частью города, а сам город шагнет далеко за пределы своих сегодняшних границ. Намерение Краснодара приобрести столичный лоск вместо станичного облика так и останется мечтой, если вовремя не прекратить архитектурный хаос.
— Вероятно, о красоте и долговечности предместья должны беспокоиться сами собственники малоэтажного сектора?
— Не только. Как музыкантам нужен дирижер, так и краю нужен архитектурный «дирижер».
Опыт такого регулирования у Краснодара есть. При защите концепции коттеджных поселков специалисты надзорных органов выставляют ряд требований к застройщикам и дают много ценных установок: от планировки, расположения улиц, инфраструктуры до точек развития. Так, тупиков в коттеджных поселках не должно быть. Все дороги со временем могут получить продолжение.
А вот в «неорганизованной» частной застройке разброд полный: одни строят на века — другие лепят дома, которые начинают сыпаться на этапе сбыта.
Пора сказать вслух: частные дома «на продажу» в Краснодарском крае строят плохо! Такие дома начнут ветшать при нашей жизни.
Иногда прорабы из числа коренных жителей убеждают меня не тратиться на хорошие марки цемента, на дополнительное армирование. Они не понимают мою требовательность в соблюдении технологических норм и правил. Они привыкли строить иначе. Не себе ведь!
Для меня важно, чтобы дом, который я построил, достался внукам внуков покупателя. Как застройщик я никогда не пойду на сомнительную «оптимизацию» затрат. Я хочу строить людям мечту, а не лишать их мечты.
В этой связи меня беспокоит, почему во многих странах мира к строительству домов никогда не допускают людей без образования и опыта, а у нас уродовать лицо города может каждый.
В Норвегии, прежде чем построить свой первый дом, застройщик обязан отработать положенный срок как помощник директора лицензированной фирмы. При приемке дома у новичка комиссия вскрывает блоки, по которым можно понять, как соблюдались правила строительства. Претендент на лицензию обязан предоставлять видеофиксацию скрытых работ.
У нас же любой, кто поднаторел в самострое, подается в строители и продает людям (не только приезжим, но и своим — горожанам или станичникам) не пойми какие дома.
Уверен, коренные жители отлично понимают эту проблему. Оцените на диаграмме долю местного населения в структуре наших покупателей — всего восемь процентов. Примерно такие же цифры и у других застройщиков.
Что примечательно, когда местные жители покупают дома в нашей компании, они приятно удивляются качеству домов и честно говорят, что так на Кубани строят только для себя. И только благодаря благоприятному «сарафанному радио» за два последних года мы увеличили процент продаж «местным» жителям вдвое.
Требуются дирижеры окраин
— На Кубани говорят: «Бачили очі, що купували»…
— Это неправильный подход. Мы потому и обращаемся к профессионалам, что не во всём разбираемся сами. Если вам халтурно удалят аппендицит, едва ли вы будете винить себя, что доверились врачу.
Такая же ответственность должна быть за качество дома — самого дорогостоящего, что есть у подавляющего большинства россиян. Дом должен служить много лет. Власть должна защищать интересы людей, контролируя работу застройщика и чистоту сделок. Все это уже прекрасно реализуется в многоэтажном секторе. Но малоэтажное строительство по-прежнему остается самодеятельным клубом с мизерным числом профессионалов.
Опросите людей, которые приобрели дома в Краснодарском крае. Вы изумитесь, сколько серых схем и ювелирных уходов от налогообложения реализуется в этом секторе! Может быть хотя бы этот фактор, важный для любого государства, позволит власти повернуться лицом к проблемам малоэтажного строительства?
Нашим окраинам нужны дирижеры, чтобы сделать архитектуру застывшей музыкой, а не Музыкальным микрорайоном!
- Но ведь и за рубежом примерно так: живущие в загородных поселках, вынуждены кататься на работу или на встречи в город. И детей, если судить по фильмам, возят в школы на специальных автобусах.
- Европейцы и американцы по-разному организуют жизнь в пригородах. ͟Концепция американцев - живи комфортно здесь и зарабатывай там, где хорошие деньги. От дома до работы и обратно проезд должен быть удобным и легким. Поэтому там уделяют большое значение: дорогам, тротуарам, виду поселков, инфраструктуре близ магистральных домов. Американцы ввели моду на моллы. Для них это очаги цивилизации в доступной близости от места проживания.
Концепция европейцев иная — уехал жить за город, ищи работу вблизи. Пробки утомляют. В местах поселений должна быть инфраструктура. Поэтому поселения близ города напоминают крошечные городки Европы — там есть хорошие школы, музыкальные центры, кафе, рестораны, кондитерские, бары, пекарни. Это рай для людей, уставших от грохота и суеты метрополий, и располагающих средствами на личный комфорт.
Концепция российского пригорода только складывается. По-американски жить не получается - нет удобных быстрых дорог. И по-европейски не получается - нет достаточной инфраструктуры в пригородах. Российский пригород разношерстный. Разный по достатку, комфорту и интересам. Он представлен либо типовыми коттеджные поселками с домами-близнецами, вводящими людей в уныние своей скученностью, безликостью и почти полным отсутствием земли. Есть «концептуальные», навороченные поселки с космическим ценником. Есть поселения среднего класса, как правило, по цене, «проданной квартиры» и небольшой доплаты. Почти повсеместно люди живут за заборами, общаются друг с другом редко, и в этих местах также немало проблем.
Субурбия? Кергуду!
- Эти люди стремились жить без шумных соседей и зависимости от коммунальных компаний. Места сбылась. Что не так?
- У малоэтажных застройщиков в ходу американское слово «субурбия». Это результат процесса, обратного урбанизации. Урбанизация — приток жителей в города, субурбанизация — отток из них. Термин «субурбия» включает латинские корни: sub («под») и urb (от слова «город»). Без машины там делать нечего. Торгово-развлекательный центр рядом становится единственным очагом цивилизации.
Когда-то термин обозначал «американскую мечту» о своем доме. Сегодня этим термином все чаще обозначают поселения с их характерными проблемами.
Российские предместья превращаются в большие спальные частные районы — субурбии. Хорошего в этом мало. Стоячая вода быстро становится болотом.
Человек, отважившийся на покупку личного дома, меняет удаленность от города на увеличение площади своего жилья и гарантированную стоянку автомобиля. Для Краснодара парковочные места — сверхактуальны. Житель частного дома ценит простор, приватность, наличие земли для сада и города, места для лужайки и барбекю. Но этого мало! Людям необходимо общение, развитие, безопасность. Однако поселки, которые могут себе позволить просторную, закрытую, охраняемую территорию с круглосуточным видеонаблюдением, с продуманным, ландшафтным дизайном, дорожками для прогулок, спортивными и детскими площадками, красивым, унифицированным стилем домов, внутренней инфраструктурой — большая редкость. Встречал статистику, что оптимально ухоженных предместий всего-то 1% от построенного в пригороде.
Иными словами, одно дело — мечта, а другое — реальность.
- И какова эта реальность?
Реальность — это отсутствие инфраструктуры во многих пригородных поселениях, перебои с подачей электроэнергии, специфические проблемы водопользования. Это проблемы с соседями, которые по-советски считают своей собственностью общественные места — и городят какие-то пристройки на общей земле или используют ее как стоянку для автомобиля. Пресловутый «человеческий фактор» - громкая музыка, дым от сжигания веток и травы, загрязнение территории.
Административный кодекс на бумаге регулирует многие разногласия. Однако, без принятых правил проживания в малоэтажных поселках все призывы к порядку - сотрясание воздуха и бесконечные тяжбы. Суды уже измучились мирить соседей из-за межевания, из-за того, что одному на участке захотелось поставить ульи, а пчелы жалят исключительно соседей, из-за шума в производственных цехах, которые собственники строят на своей земле, рядом с домом соседа, мечтавшем о тишине предместья.
В тех же США порядок регулируется муниципалитетом и выборными органами пригородного поселения. Наказание за непослушание очень жесткое — до принятия на общем собрании решения о выселении жильца из загородного кондомиума.
В России рычаги на нарушителей тишины и порядка пока не созданы. Мой — моя крепость, куда и полиции не так-то просто попасть.
- Что мешает застройщикам брать на себя создание идеальных коттеджных комплексов «под ключ»?
- Сегодня строить дома может кто угодно. Без образования, без понимания важности тех или иных технологических процессов. Почти ежедневно вижу вопиющие нарушения в строительстве. Большинство частных домов — безответственный самострой.
Добросовестный застройщик несет существенные расходы в отличие от халтурщиков. Моя компания, к примеру, предъявляет особые требования к качеству материалов, мы контролируем бетон в лабораториях, делаем инженерно-строительный расчет под каждый проект дома. Я не могу позволить себе игнорировать сейсмоопасность региона, «самопальщики» закрывают глаза на этот фактор. Получается, что фирмы, которые, как моя, платит налоги и соблюдают правила, оказываются в экономически невыгодных условиях, а государство как будто не замечает теневые стройки.
Малоэтажная застройка отличается от многоэтажной низкой плотностью заселения, что приводит к увеличению протяженности инженерных и транспортных сетей и коммуникаций. Государство считает строительство коммуникаций в частном секторе личной проблемой граждан. На деле это приводит к высокой стоимости строительства, и застройщики начинают экономить на всем, даже очень важном.
«Идеальные» поселки сегодня реальны для очень богатых людей. Тогда как при поддержке государства быстровозводимые малоэтажные дома могли стать государственным решением жилищных проблем для людей со средним и даже невысоким достатком.
- Вы считаете малоэтажное альтернативой решения жилищной проблемы?
- Малоэтажные дома конструктивно дешевле многоэтажных. Они не нуждаются в дорогостоящих работах по возведению фундамента, строятся очень быстро. Частный дом даст человеку то, чего никогда не даст квартира в коммунальном доме: свободу, свое личное пространство, комфорт. И это хорошая альтернатива ориентации на мегаполисы.
В начале XX века была очень популярна концепция города-сада, сочетающая в себе преимущества городской жизни и сельской. Многие известные архитекторы-концептуалисты считали, что Россия с ее необъятными просторами создана под города будущего в виде малоэтажных поселков. Наша страна пошла другим путем. Она стала концентрировать людей в многоэтажных домах.
Последствия выбора поясню цифрами. Жилой дом должен стоять не менее 50 лет, хрущевки рассчитывали лет на 30 от силы. Все делалось для блага людей для расселения коммуналок. На сегодня хрущевки отжили свой век, крупнопанельные дома ветшают быстрее, чем предполагалось — авралы социализма и сдачи к юбилеям дают о себе знать.
На дворе 2019 год, а Россия по-прежнему испытывает острый дефицит жилья. Стране необходим жилой фонд в 4,6 млрд. кв. м., по факту, есть 3,5 млрд кв. м. В этой цифре аварийное и ветхое жилье, и объемы его растут. В среднем на семью приходится квартира из 2,5 комнат общей площадью в 50 кв. м, в которой проживает 3,1 человек. Это данные статистики, и они говорят о том, что в плане жилья ситуация не очень-то улучшилась. Молодым людям больше не полагается бесплатное жилье, ипотека на многие годы лишает людей развития и радости. А жить хочется здесь и сейчас, пока молод и полон сил!
Ипотека сегодня становится безопасной. Эскроу-счета дадут гарантии, но приведет к росту цен на жилье. Малоэтажное строительство — отличный выход из жилищного тупика для государства!
Своими силами мы пытаемся решать эту задачу. Наша компания уже сегодня реализует программу «Дом по цене квартиры». Через 4-5 месяцев собственник может получить дом и начать отделку.
- Дом вместо квартиры, несмотря на проблемы малоэтажного Краснодара?
- Да, конечно! Нужно только осознать, что Краснодар уже опоясан малоэтажным кольцом, и обратить на это внимание.
Жизнь в предместье нуждается в коренных улучшениях. Любая из проблем пригорода рикошетом будет бить по городу. Но миграции назад, в города, не будет.
Краснодар исторически, всей своей сутью, город «на земле». Без своих частных усадеб, своего сада, веранды, барбекю многие краснодарцы не представляют нормальной жизни. Только в Краснодаре сохранились названия типа «Горогороды» и «Горхутор», показывающие «смычку» города с деревней. Краснодар, как вареник вишней, напичкан частным сектором. И он не откажется от своей южной самобытности в ближайшей перспективе лет.
Перебираясь из квартир в ближайший пригород, горожане, на самом деле, начали процесс возврата к своим домам, поместьям, родовым гнездам. Этот процесс не остановить! Неважен мотив — люди едут за комфортом, простором или из экологических соображений (любой крупный город агрессивен по сути: изменяет атмосферу, растительность, почву, рельеф, грунты, подземные воды и даже климат). Важно другое — уезжают!
Значит, надо подумать, как сделать жизнь наиболее активной, самостоятельной части общества приемлемой. Как избавить людей от лишних трудностей жизни.
