В Сочи поставленную задачу активно решают уже больше года, недавно на курорте начали действовать новые правила землепользования и застройки. Что они включают, как помогут решить нехватку мест в детских садах, озеленить город и разгрузить инженерную инфраструктуру — в интервью первого заместителя главы курорта Дениса Юрковского.
— В Сочи начали действовать новые правила землепользования и застройки. Какие задачи они решают и что включают в себя?
— Новые правила землепользования и застройки Сочи были приняты в декабре 2020 года. Работа над их созданием заняла практически целый год. В соответствии с Градостроительным кодексом Краснодарского края в городе уже нельзя возводить жилые дома и любые объекты выше двадцати метров на прибрежной территории на протяжении пятисот метров от берега Черного моря. Благодаря новым правилам на курорте сегодня запрещена застройка многоквартирными жилыми домами, кроме проектов по их комплексному и устойчивому развитию. Комплексное развитие территории подразумевает заключение договора между администрацией города и застройщиком при активном участии общественности и специалистов в области градостроительства. В рамках этого документа разрабатывается документация по планировке территории с учетом обязательного наличия инженерной и социальной инфраструктуры. Новые правила предусматривают, что в границах участка проектирования будет определено, какое необходимо количество школьных и дошкольных мест, объектов здравоохранения, парковочных мест, количество инженерной инфраструктуры — сетей газо-, электро- и водоснабжения. При этом ресурсоснабжающие организации должны подтвердить возможность обеспечения объектов инфраструктурой и услугами. Фактически введен запрет на точечную застройку и строительство многоквартирных жилых домов в городской черте и в ряде сельских населенных пунктов.
— Точечная застройка Сочи повлекла за собой огромную нагрузку на социальную инфраструктуру — как эти вопросы будут решаться сейчас?
— Массовое неконтролируемое жилищное строительство на территориях, не предусмотренных для этих целей, которое велось в Сочи предыдущие годы, привело к переуплотнению города. Это резко увеличило нагрузку на инженерно-транспортную, коммунальную, социальную инфраструктуру. Благодаря новым нормативам градостроительного проектирования сегодня застройщик обязан учитывать потребность в инженерной и транспортной инфраструктуре, наличие парковочных мест, социальных объектов из расчета на тысячу жителей: 192 места в школах и 180 мест — в детских садах. Это необходимо для погашения ощутимого дефицита мест в дошкольных и школьных учреждениях. Отныне любой застройщик, желающий осуществить коммерческое строительство в городе, будет обязан соблюдать эти расчетные показатели. Нормативы градостроительного проектирования включают в себя также показатели уровня обеспеченности населения объектами электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, автомобильными дорогами местного значения, объектами физической культуры и массового спорта, образования, здравоохранения, обработки, утилизации, обезвреживания, размещения твердых коммунальных отходов, а также ограничивают высотное строительство. Такие решения позволят увеличить обеспеченность жилых микрорайонов социальными объектами и объектами инженерно-транспортной инфраструктуры. Принятие решения по ограничению многоэтажного строительства в прибрежной городской зоне позволит перейти к экономическому развитию сельских территорий в предгорьях города, создав инвестиционную привлекательность неосвоенных земель.
— Будут ли новые правила распространяться на уже строящиеся объекты?
— Новые нормативно-правовые акты в области градостроительства не могут распространяться на ранее выданные разрешения на строительство, так как закон обратной силы не имеет. Все новые разрешения на строительство будут выдаваться с учетом перспектив комплексного развития.
— Какие из проектов комплексной застройки будут в ближайшее время реализованы в Сочи?
— Их несколько. Среди них — проект развития заброшенной турбазы «Южная» и территории улицы Володарского в Хосте. Он предусматривает строительство гостинично-апартаментного комплекса со школой на восемьсот мест и детским садом на сто десять мест. Сейчас создается рабочая группа, которая рассмотрит вопросы интеграции проекта в существующий микрорайон. Планируется, что работы начнутся с социальных мероприятий: капитального ремонта автодороги по улице Володарского и строительства школы. Высота зданий нового комплекса не будет превышать восьми этажей, школа и детский сад будут подарены городу. Из земельного участка, принадлежащего инвестору, будет выделен проезд общего пользования. Жителям аварийного барака, находящегося на территории турбазы, предоставят новое жилье, соответствующее всем жилищным нормам. Кроме того, в данном районе предусмотрена прокладка современных сетей водопровода, канализации, электро- и газоснабжения, а также строительство сооружений для укрепления склонов.
Еще один пример комплексного строительства в Сочи — северный склон горы Бытха. До старта зимних Олимпийских игр в Сочи эти участки планировались для строительства домов волонтеров, но работы так и не были начаты. В рамках комплексного развития здесь планируется возвести жилой комплекс, обеспеченный всей необходимой инфраструктурой. Жители получат детский сад на триста мест, общеобразовательную школу на 1100 мест, на которые уже есть положительные заключения экспертизы. Также будет построена детская поликлиника общей площадью шестьсот квадратных метров, оснащенная всем необходимым оборудованием. Уже получено медико-техническое задание Министерства здравоохранения Краснодарского края. Все эти объекты отойдут в муниципальную и краевую собственность. Социальной инфраструктурой будут пользоваться не только покупатели жилья в новом комплексе, но и все жители микрорайона Бытха. Кроме того, застройщик создает и передает муниципалитету парк площадью 4,5 гектара. Работы по его созданию проводятся в сотрудничестве со специалистами сочинского отделения Русского географического общества.
— Кто контролирует реализацию проектов комплексной застройки?
— Проекты комплексного развития проходят несколько стадий согласования. Для этого при главе города Сочи создан совет по стратегическому развитию. В него входят специалисты в области градостроительства и общественность города, депутаты, структурные подразделения администрации, которые дают свои заключения. При проектировании комплексного развития территории будет учитываться не только объект застройщика, но и все объекты, которые попадают в документацию по планировке территории.
— Одна из проблем сферы недвижимости Сочи — самострои. Как решается этот вопрос?
— Администрация города Сочи не прекращает работу по выявлению самовольно возведенных объектов. В 2020 году их обнаружено двести двадцать девять на всей территории курорта — большинство в Адлерском районе. По каждому из этих объектов начаты процессуальные разбирательства. По 48 «самоволкам» вынесены решения судов о сносах по договорам цессии, 27 объектов уже снесено, на четырнадцати работы ведутся — остальные в процессе подготовки к демонтажу.
— Сегодня в Сочи идет разработка нового генерального плана курорта. Когда он начнет действовать?
— С учетом преобразования муниципального образования город-курорт Сочи и выделением федеральной территории Сириус, возникла необходимость разработки нового генерального плана и базовой основы такого документа для «Сириуса», в связи с чем, сроки разработки генплана были сдвинуты на 2021—2023 годы. После разработки и утверждения генерального плана следующим этапом будет корректировка правил землепользования и застройки и постановка на кадастровый учет территориальных зон.
— Одним из масштабных строительных проектов Сочи стала реконструкция приморской набережной. Расскажите об этом подробнее.
— В вопросе застройки или сохранения природного ландшафта мы идем по пути максимального сохранения территорий, занятых зелеными насаждениями, и благоустройства общественных пространств. Так, в рамках второго этапа мероприятий по реконструкции Ривьерской набережной через реку Сочи будет построен пешеходный мост, это создаст востребованный новый пешеходный маршрут. Проект проходит экспертизу.
Также идет разработка амбициозного проекта «Две реки — одно море», объединяющего набережные рек Сочи и Мацесты пешеходным и велосипедным маршрутом протяженностью около двадцати километров. В него включено 2,5 километра центральной набережной, давно ожидающей своей реконструкции. Концепция проекта предполагает расширение Центральной набережной Сочи до тридцати метров с широкой прогулочной зоной вдоль моря, создание на набережной парковой зоны с перспективным размещением в ее границах детских игровых и спортивных элементов, велосипедных дорожек с велостоянками, отсыпку искусственного гравийно-галечникового пляжа, строительство системы пляжеудерживающих гидротехнических сооружений, системы сбора и отвода ливневых поверхностных вод с территории набережной. В настоящее время администрация города Сочи совместно с инвесторами прорабатывает организационно-правовые вопросы, которые требуют согласования с федеральными структурами в части берегоукрепления, корректировки зон горно-санитарной охраны курорта, логистику и другие вопросы.
