То, что ЖКХ волнует всех и каждого, стало ясно, когда в краснодарском органном зале за несколько минут до конференции уже не было свободных мест. Такому аншлагу способствовал и вынесенный на обсуждение вопрос — региональная программа капитального ремонта. Всем нам была привычна старая схема, а точнее ее отсутствие: дом остро нуждается в ремонте, жители бьются во все инстанции в итоге вскладчину (собственники и бюджеты разных уровней) собираем на этот злосчастный ремонт. Теперь же состояние многоквартирного дома, его ремонт или отсутствие такового — ответственность самих жителей. Каким образом будет работать система, и разбирались на конференции.
В плавание по морю ЖКХ отправились под предводительством председателя городской Думы Краснодара Веры Галушко, председателя думского комитета по ЖКХ и ТЭК Вячеслава Буренка, директора департамента городского хозяйства и ТЭК администрации Краснодара Константина Семернина, заместителя прокурора города Екатерины Подгорбунской, заместителя секретаря местного отделения «Единой России» Владимира Недилько.
В качестве эксперта была приглашена доцент филиала КубГУ, независимый эксперт при Минюсте в антикоррупционной сфере Сусана Киракосян.
Итак, региональная программа капитального ремонта вступила в силу 21 февраля 2014 года. Программа будет действовать 30 лет и ежегодно обновляться вплоть до 2043 года. Суть в том, что теперь средства на капитальный ремонт будут накапливать сами граждане. А вот каким образом будет идти накопление краснодарцы должны решить сами, причем в ближайшее время.
Как объяснила Сусана Киракосян, до 1 июля собственники должны принять решение, в какой форме накапливать денежные средства на капитальный ремонт: на счете Регионального оператора или специальном счете.
При этом специалист подробно рассказала, в чем плюсы второго варианта. Во-первых, при достижении необходимых размеров суммы денежных средств, необходимых для проведения капремонта, уплата взносов приостанавливается, то есть, например, если через 5 лет сумма средств сформировалась, сбор взносов прекращается до проведения капремонта. Тогда как при выборе Регионального оператора — взносы придется делать постоянно.
Преимущество спец.счета и в том, что узнать о том, какая сумма уже накоплена и прочую информацию, может любой собственник, просто обратившись в банк или ТСЖ. Банк, кстати, выбирают сами собственники из списка, опубликованного на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. При этом проценты за пользование денежными средствами будут принадлежать также самим собственникам квартир, в то время как проценты за пользование денежными средствами на счету Регионального оператора будут принадлежать ему, соответственно.
Специалист обратила внимание на еще один важный момент: владельцем спецсчета может стать либо товарищество собственников жилья, либо жилищный, жилищно-строительный кооператив, но никак не управляющая компания. Если же дом находится под прямым управление УК, то спецсчет открыть можно, но его владельцем будет региональный оператор. Однако все равно спецсчет будет стоять особняком, а не в так называемом «общем котле».
Что же касается варианта накопления средств на счету регионального оператора, то он, грубо говоря, для ленивых собственников. В этом случае жители просто будут платить каждый месяц и ждать срока, на который по программе назначен ремонт дома.
На собрание выходи
Выбрать спецсчет или довериться региональному оператору — решение должны принять собственники путем голосования. На вопросе о том, как провести собрание, чтобы предостеречь себя и других собственников от последующих проблем, споров и даже судов, Сюсана Киракосян остановилась подробней.
Во-первых, нужно сформировать повестку дня. В нее должны быть включены такие пункты, как выбор председателя и секретаря общего собрания, выбор способа формирования фонда капитального ремонта дома.
Если собственники останавливаются на варианте открытия спецсчета, то тогда необходимо выбрать лицо, которое откроет спецсчет и будет совершать операции с денежными средствами. Также нужно определиться с банком. Что же касается взносов собственников на капитальный ремонт, то они должны быть не менее 5 рублей 32 копеек за квадратный метр.
Необходимо будет на собрании утвердить и перечень работ и услуг по капитальному ремонту, и сроки его проведения. Последний пункт, который должна содержать повестка дня, - выбор счетной комиссии для подсчета голосов.
Итак, с повесткой определились, можно проводить собрание. Ну и тут все не так просто. Дело в том, что по новым правилам Гражданского кодекса есть четыре условия признания действительности собрания.
Первое — связано с формой проведения. Или очная, или, если не состоялось, - заочная. Что касается содержания обсуждаемых решений, то они не должны противоречить принципам равенства и неприкосновенности собственности. Сусана Киракосян привела пример, когда собственники решили на собрании, что должникам запрещено пользоваться лифтом. Вот такого рода решения — закон не допускает.
Важный момент — компетенция. Так, вопросы региональной программы - это компетенция исключительно собственников жилья, а не ТСЖ. Для принятия решения, кстати, кворум должен быть не менее двух третей от общего количества собственников. (Не присуствующих на собрании, а именно, всех собственников!) Обязательно оформите решение протоколом.
Если участники собрания закрыли глаза на вышеописанные условия, то принятое решение может быть с легкостью оспорено. Например, суд его признает ничтожным, если на собрании обсуждались вопросы и принимались решения, не включенные в повестку, если отсутствовал кворум и т.д.
Любопытно, что, как рассказала специалист, оспорить решение собрания могут даже те, кто изначально проголосовал «за». Поэтому к проведению собрания и составлению протокола нужно подходить крайне тщательно и серьезно.
Решат за вас
Вернемся к программе капитального ремонта. Итак, если вы до 1 июля не соизволили собраться и принять решение, - это не значит, что региональная программа пройдет мимо вашего дома. Он просто попадет в список «пассивных домов», а администрация сама примет решение о накоплении средств для проведения капремонта на счете Регионального оператора. Далее, Региональный оператор должен будет направить проект Управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК. Собственники, в свою очередь, заключить с Региональным оператором предложенный договор будут обязаны.
Миллион вопросов
Впрочем, по тому, как проходила конференция в органном зале, сложилось впечатление, что среди краснодарцев пассивных собственников не окажется. Активность, с которой горожане участвовали в семинаре — поразила. За полтора часа люди буквально засыпали докладчика и президиум конференции вопросами. Волновало жителей то, как быть с домами, которые ранее включили по программе выполнения наказов избирателей в раздел «Капитальный ремонт». Ответ: все остается в силе, и ремонт в этих домах будет сделан на ранее названных условиях.
Интересовались и тем, не нарушает ли антимонопольное законодательство наличие единого регионального оператора. Оказалось, что нет, так как оператор - некоммерческая, обезличенная организация, установленная законом.
Остро встал вопрос и о том, как быть с домами, очередь которых на капитальный ремонт подойдет через тридцать лет. Да, копить придется все это время. Но зато, когда появится необходимость ремонта — проблем не будет. Ответить на все вопросы горожан — физически было просто невозможно.
«Конечно, одного семинара не достаточно, - призналась председатель городской Думы Краснодара Вера Галушко. - Вы и сами видели, сколько вопросов возникло у присутствующих. Те вопросы, которые остались без ответа, мы проанализируем, подготовим ответы, выложим их на сайт администрации города и городской Думы Краснодара. А в мае месяце проведем еще семинар по ЖКХ».
Впрочем, как будет работать новая региональаня программа, ответить нам сможет только время. Так или иначе, теперь наш комфорт, наши дома будут зависеть только от нас самих, а не от бюджета и политики. А это уже большой плюс.
КСТАТИ:
В Общественной палате РФ открылась "горячая линия" по вопросам капитального ремонта.
Теперь по телефону 8-800-700-8-800 российские граждане смогут получить ответы на вопросы: Кто платит за капремонт дома? Какие способы накопления средств? Сколько платят собственники? Кто управляет средствами? Как правильно провести общее собрание по выбору способа формирования фонда капремонта? Также на "горячую линию" можно сообщить о нарушениях и злоупотреблениях при реализации программ капитального ремонта.
"Горячая линия" будет доступна для желающих по рабочим дням с 9.00 до 18.00 (по московскому времени). Звонок бесплатный. Также с вопросами можно обратиться по электронной почте: zkh@oprf.ru.
Помимо этого, ОП РФ открыт специальный портал zkh.oprf.ru, содержащий в простой и доступной форме полезную информацию о капитальном ремонте и разъясняющий новые правила его проведения.
