За время существования управления это уже третий его руководитель. В связи с тем, что проблема незаконного строительства и обманутых дольщиков в Краснодарском крае одна из наиболее острых, у журналистов к представителям властных структур, контролирующих деятельность застройщиков, всегда было много вопросов. Но получить на них четкие и внятные ответы почему-то не всегда представлялось возможным. Общение с новым руководителем управления не только прояснило суть проблемы, но и раскрыло ее необъятные масштабы.
– Ольга Валерьевна, вы возглавляете управление, курирующее вопросы долевого строительства многоквартирных домов в Краснодарском крае. Почему проблема самостроя, с которой уже не первый год борются местные власти и от которой пострадали сотни людей, до сих пор так и не решена? В чем причины?
– На сегодняшний день основная причина состоит в том, что люди, покупающие квартиры у недобросовестных застройщиков, недостаточно информированы. В Краснодаре и прибрежных городах края сейчас идет активное строительство, активное привлечение средств частными застройщиками еще на стадии строительства. Но никто не знает, что в данном случае покупка квартиры является противозаконной. То есть вообще покупать квартиру у частного застройщика можно, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Проблема обманутых дольщиков будет существовать до тех пор, пока у людей в головах не зафиксируется, что можно покупать жилье на стадии строительства только по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в органах Росреестра, и никак иначе. Это как "нельзя ездить без билета в троллейбусе" или "нельзя засовывать пальцы в розетку". Я придаю большое значение информированию населения. Поэтому, вступив в должность, первым делом начала с активизации этой деятельности. У нас в управлении уже есть устойчивые механизмы взаимодействия между структурными подразделениями, краевыми и муниципальными органами власти. Но, как известно, нет предела совершенству, поэтому коллективу управления было предложено делиться своими мнениями по поводу улучшения качества работы.
– Но ведь схема покупки на стадии строительства – самая распространенная в крае. На стадии котлована, например, стоимость квадратного метра жилья почти вдвое дешевле, чем в доме, который уже сдан в эксплуатацию.
– На стадии строительства деньги населения может привлекать только юридическое лицо и только в том случае, если ему принадлежит земельный участок на праве собственности, аренды или субаренды. И этот участок должен быть предоставлен конкретно для строительства многоквартирного дома, а не промышленной базы или автошколы. Причем проектная декларация должна быть размещена в СМИ, и договоры о долевом участии должны регистрироваться в органах Росреестра. Более того, взять даже копейку у дольщика застройщик может только после регистрации договора с ним. Законом запрещено привлекать денежные средства на этапе строительства застройщиком – физическим лицом.
По факту же, отдавая деньги частному застройщику – не юридическому лицу, дольщики просто кредитуют его. Это беспроцентное кредитование за счет граждан, т. е. самый выгодный вид финансирования стройки. При этом застройщик не платит проценты банку, ему не нужно предоставлять обеспечение в счет открытия кредитной линии. Это же очень выгодно, и этим пользуются.
На сегодняшний день только по выданным разрешениям 4 миллиона кв. м строится в "долевке" (сектор ИЖС мы пока не трогаем). На территории края более 18 тысяч зарегистрированных договоров. Долевое строительство ведется на территории 17 муниципальных образований. По нашим данным, выданы разрешения на строительство порядка 1000 многоквартирных жилых домов. А по закону о долевом строительстве строится 235. Как вы думаете, остальные 770 домов – это что? Знаете, в чем особая сложность? У нас порядка девятисот обращений от обманутых дольщиков. И это только верхушка айсберга. Потому что затем люди начнут обращаться в суд. А мы не можем ни проверить, ни привлечь к ответственности физическое лицо, потому что не уполномочены. Управление ничем помочь не может.
– То есть у вас нет никаких правовых рычагов, чтобы привлечь этих – будем называть вещи своими именами – мошенников к ответственности?
– Жилищно-строительные кооперативы, частные предприниматели и физические лица, осуществляющие строительство многоквартирных домов, не попадают под критерии застройщика, согласно закону 214-ФЗ, которым мы руководствуемся. Когда к нам приходят пострадавшие от застройщиков – физических лиц дольщики, все, что мы можем для них сделать в данном случае, – написать обращение в прокуратуру с просьбой провести проверку, т. к. в нашу компетенцию не входит проверка застройщика – физического лица. Вопрос очень многослойный и проблемный. Как мы можем наказать частного застройщика, который собрал деньги с сорока дольщиков, при этом разрешения на строительство у него нет, коммуникаций для многоквартирного дома нет, земельный участок – не его, но деньги он уже собрал, потому что стоимость жилья – 18 тыс. рублей за квадратный метр! Посмотрите, что сейчас творится вокруг Краснодара, Сочи и Анапы.
Кстати, под видом жилищно-строительных кооперативов зачастую скрываются мошенники. Что такое ЖСК? Добровольное объединение граждан в целях строительства жилья. Каждый член кооператива должен стать пайщиком, оплатить свой пай. Причем пайщиков не может быть больше, чем квартир в доме. Что происходит в Краснодарском крае? Некий застройщик передает ЖСК свой земельный участок, при этом юридически он не переходит в собственность ЖСК, а строительство на нем уже ведется. И на это строительство привлекаются деньги населения. В лучшем случае участок потом будет оформлен. В худшем – ЖСК никто не даст разрешения на ввод в эксплуатацию. Юридические лица контролируем мы, жилищно-накопительные кооперативы контролирует Федеральная служба по финансовым рынкам. Жилищно-строительные кооперативы – никто!
– И как с этим бороться?
– Только одним способом – не покупать эти квартиры. Хотя я прекрасно понимаю людей, которых привлекает низкая стоимость квадратного метра. До тех пор, пока будет предлагаться дешевое жилье, каждый будет думать: "А может, мне повезет?" Но все, что вы получите, – это судебное решение о признании вас потерпевшим по уголовному делу. Нужны ли вам эти проблемы?
– Где можно найти информацию о недобросовестных застройщиках?
– На сайте управления (www.unds.ru). Сейчас он изменился, мы адаптировали его под самого неподготовленного пользователя. На сайте недавно появился раздел "Внимание! Они привлекают ваши средства незаконно!". Любой пользователь, увидев рекламу строительной компании, может зайти на сайт и проверить, не внесена ли данная стройка в этот раздел.
Например, пересечение улиц 2-я Пятилетка и Ставропольская. Висит огромный баннер "Кубанской строительной компании". Но на самом деле такое юридическое лицо ни одного разрешения на строительство многоквартирного жилого дома не получало. Или "Строительный концерн "Родина". Да нет такого юридического лица, нет такого концерна. А посмотрите, какое количество объектов "Строительный концерн "Родина" предлагает!
Но гораздо хуже, когда мошенничество ведется на законном объекте со всеми имеющимися документами. Есть у нас ООО "Краснодаринвестстрой", которое регистрировало договоры долевого участия в строительстве домов на улицах Сормовской и 1 Мая. При этом покупателям показывали все документы на строительство, регистрировали договоры с ними. Но часть квартир была зарезервирована за подрядной организацией. Подрядчики – в свою очередь – передали квартиры субподрядчикам. Т. е. продавали квартиры субподрядчики, подрядчики и сам застройщик. Но это были одни и те же квартиры! Сейчас на законном объекте – более ста обманутых дольщиков. На одну квартиру приходится по два претендента. Дело запутанное, и разобраться в нем очень сложно. Поэтому, возвращаясь к сайту, хочу отметить, что там размещена подробная информация по вопросам долевого строительства, полезная как участникам долевого строительства, так и тем, кто планирует приобретение жилья. Кроме того, мы используем и возможности наружной рекламы – размещаем баннеры и перетяжки. Управлением издаются информационные буклеты и листовки, транслируются телевизионные ролики.
По любому вопросу участия в долевом строительстве можно обратиться напрямую к нам в управление посредством почты, обычной и электронной, или записаться на личную консультацию. Работает также телефон горячей линии управления (861) 254-29-58.
– Хорошо, те, кто зайдет на сайт, будут знать о застройщиках, которые действуют противозаконно. Но ведь они тем временем продолжают возводить дома. И те, кто на сайте не был, все равно отдадут им свои деньги. Почему же никто не остановит незаконное строительство, если известно, что оно незаконно?
– Когда застройщик на участке под ИЖС строит якобы свой дом, а затем распродает квартиры в нем как часть своей собственности и человек, приобретая квартиру в доме, приобретает на самом деле 1/32 долю собственности, последствия вполне предсказуемы: нет права на налоговый вычет, прописка членов семьи – с согласия остальных собственников, проблемы с коммуникациями и т. д. На участке ИЖС можно по закону построить 3-этажный дом без строительной экспертизы. И пока застройщик не достроит свой третий этаж, формально он закон не нарушает, даже если в доме три подъезда. В данном случае необходимо осознавать, что вы покупаете – квартиру или долю. И если речь идет о каких-то долях, это первый признак того, что у вас с этим жильем впоследствии будут проблемы.
Но есть и другая сторона вопроса. В Краснодаре было громкое дело по застройщику Харченко, дом по ул. Фадеева,7. У застройщика было порядка пятнадцати участков в городе. Часть домов он построил, на остальные собрал деньги. Когда выяснилось, что на участке, предоставленном под строительство индивидуального жилого дома, ведется строительство пятиэтажного многоквартирного дома, покрывающего 90 % этого участка, муниципалитет подал иск о его сносе, и суд этот иск удовлетворил. Дом снесли. Но поднялась волна народного гнева, которая дошла до Москвы и вернулась обратно, потому что 45 дольщиков вложили в строительство свои деньги. В данном случае органы муниципальной власти выполнили свою функцию, но, опять же, кто пострадал?
– Одна из причин обсуждаемой нами проблемы – коррупция в органах власти. Ни для кого не секрет, что представители соответствующих структур выдают разрешения на строительство объектов недвижимости, заведомо зная, что это незаконно. Собираетесь ли вы бороться с этим явлением?
– Привлечение к ответственности должностных лиц муниципальных органов власти не входит в компетенцию Управления по надзору в области долевого строительства. Наша работа – привлекать к ответственности недобросовестных застройщиков. Но в своей деятельности мы максимально открыты. Поэтому в случае выявления фактов, которые по итогам контрольных мероприятий свидетельствуют о сомнительных действиях или, наоборот, бездействии должностных лиц, информация незамедлительно будет направляться в правоохранительные органы, а также предаваться гласности на сайте управления.
