Доступность недвижимости в России снизилась: на одну зарплату в среднем можно купить 0,53 квадратного метра жилья, что составляет даже не шкаф, а сумку. Ситуацию на рынке и возможные пути решения обсуждали участники Всероссийского жилищного конгресса на федеральной территории Сириус близ Сочи. В этом году традиционное мероприятие побило своеобразный рекорд, собрав шесть тысяч игроков отрасли недвижимости страны: застройщиков, представителей риелторских компаний, агентств, банков, юридических и страховых организаций. Стоит ли сейчас покупать заветные квадратные метры, узнавала наш корреспондент.
Варианты решения
Доступность жилья в России достигла уровня 2013 года. Об этом в рамках Всероссийского жилищного конгресса заявила президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
— После 2008 года рынок был на взлете, доступность жилья постоянно повышалась. Но в последние годы ситуация изменилась: доступность жилья снизилась примерно до уровня 2013 года. Платежеспособный спрос на этом рынке предъявляют только сорок процентов семей с самыми высокими доходами, но эта группа во многом уже удовлетворила свой спрос в прошлые годы,— подчеркнула эксперт.
При этом в 2022 году в России был побит исторический рекорд по вводу в эксплуатацию нового жилья: почти 103 миллиона квадратных метров. Для сравнения: в 2021 году этот показатель составил 93 миллиона квадратных метров.
— Объективная ситуация такова, что седьмой год реальные доходы населения падают, а цены на жилье растут. Когда-то должен был наступить период, чтобы все эти вещи срослись. В своем докладе президент России Владимир Путин отметил, что 42 процента нового жилья не продано. Если раньше был период обманутых дольщиков, то сегодня настал момент обманутых в своих ожиданиях застройщиков. Это произошло из-за неправильных расчетов проектов, маркетологи неверно проработали ситуацию, с ошибками были определены ипотеки,— подчеркнул председатель секции Экспертного совета Комитета по строительству и ЖКХ Государственной Думы России, президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин.
Уже в этом году количество строек в России сократилось на 22 процента. Сегодня в шестистах городах из 1118 городов страны жилье просто-напросто не строится. У населения нет достаточной покупательской способности, чтобы приобрести заветные квадратные метры.
— Не может этот «пузырь» на рынке недвижимости дальше надуваться. Он может серьезно хлопнуть, но природа не любит скачков — нужен плавный переход. Уверен, что в ближайшее время будут найдены определенные механизмы, которые позволят пережить кризис на рынке, который может продлиться 2,5—3 года. Среди решений — перевод части жилья в арендное, когда у людей недостаточно средств на приобретение, но есть на аренду, часть жилья может уйти обманутым дольщикам. Естественно, что определенная часть будет продана по сниженным ценам. Уже сейчас застройщики предлагают дисконт в 10—15 процентов, и это не предел. Поэтому, если у вас в планах продавать недвижимость, делайте это сейчас: цены будут падать,— отметил Валерий Казейкин.
Снижение стоимости квадратного метра последние несколько месяцев фиксирует и компания «Домклик», которая провела опрос представителей рынка недвижимости. Более семидесяти процентов респондентов выразили уверенность, что в 2023 году стоимость жилья будет снижаться. По данным аналитиков Российской гильдии риелторов, в 2022 году рынок недвижимости в стране «просел» на сорок процентов, это относится к количеству как заявок, так и сделок.
— Такой тренд присутствует на рынках практически всех регионов. Где-то больше, где-то меньше. Некоторые рынки стоят, застройщики проводят закрытые распродажи, дают рассрочки, делают всё, чтобы только привести к себе покупателя. Все политические и социально-экономические события вносят коррективы в рынок недвижимости. Например, нельзя сказать, что рынок московской недвижимости просел, но он находится «в торге», когда продавцу приходится снижать цену, не найдя покупателя. И порой такой торг достигает двадцати процентов,— рассказала президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова.
Нюансы рынка недвижимости в Сочи
Пожалуй, единственным место в стране, где квадратные метры продолжают пусть и не сильно, но расти, является Сочи. Как говорил известный писатель Марк Твен, «покупайте землю, ее больше не делают». Точно так же не делают и Сочи. Если цена квадратного метра «вторички» в Москве колеблется в диапазоне от 160 до 367 тысяч рублей, то в Сочи этот показатель повышается до пятисот тысяч рублей.
— В Сочи жилой фонд представлен нестандартно по сравнению с городами-миллионерами. Тренд нераспроданного жилья к курорту вообще не относится. Клиентский поток в Сочи очень разнообразный: покупают как большие квартиры, дома, так и маленькие студии. Тенденций снижения цены мы не видим. В прошлом году рост стоимости некоторых объектов был очень бурным и достигал ста процентов. Сегодня дисконтирование может составлять до десяти процентов, но в общем цены на квадратные метры стабильны. Если рассматривать типовой жилой фонд, это 400—450 тысяч рублей за квадратный метр. При этом мы видим уменьшение «квадратного метра», то есть если в Москве появились квартиры площадью двенадцать квадратных метров, то для Сочи двадцать «квадратов» — это типовой вариант,— рассказал президент Гильдии риелторов Сочи Евгений Проскурин.
Одна из самых больших болей сочинского рынка недвижимости, конечно, помимо высокой стоимости жилья, обилие фейковых объявлений. Как с этим бороться, понять пока не может никто.
— В конечном итоге мы все работаем на потребителя, на человека, который продает или покупает квартиру. Представьте, насколько сложно из-за фейковых объявлений покупателям ориентироваться на сочинском рынке недвижимости. Есть компании, которые прямо специализируются на этом, вкладывают большие деньги, вводя в заблуждение клиентов. Площадки-агрегаторы не знают, как на это повлиять. Пока единственное решение — реестр добросовестных компаний, агентств недвижимости, который разработала Гильдия риелторов Сочи совместно с администрацией города,— отметила президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова.
Одним из важных инструментов поддержи российского рынка недвижимости специалисты называют ипотеку. Порядка 85 процентов сделок в 2022 году было совершено с ее помощью, в первом квартале 2023 года было выдано 330 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,2 триллиона рублей. Спрос на ипотеку с господдержкой в феврале по сравнению с январем вырос на 65 процентов, а за счет расширения льготных ипотечных программ на семьи с двумя детьми до восемнадцати лет лидирующие позиции заняла «Семейная ипотека».
— Спрос на ипотеку продолжает расти. В день мы получаем восемнадцать тысяч заявок по ипотеке. Подсчитано, что на ипотеку тратится 43 процента дохода, и это доступно. Рынок ипотеки у нас молодой. Если говорить про проникновение ипотеки в ряды покупателей, то оно составило тринадцать процентов. По сравнению с другими странами Россия находится не на пике — есть куда расти. По прогнозу, до тридцати — сорока процентов,— отметил директор по работе с партнерами компании «Домклик» Дмитрий Чернов.
По сравнению с последними кварталами 2022 года в первом квартале нынешнего количество ипотечных сделок с новыми квартирами в целом по России было на двенадцать процентов выше, а в городах-миллионерах — на двадцать процентов выше. Заметно вырос спрос на «вторичку», что, по мнению экспертов, связано со значительным разрывом цен с новостройками — до пятнадцати процентов.
— Если учесть возможность проживания в приобретенной квартире сразу, возможное отсутствие расходов на ремонт, сложившийся район, в котором есть вся социальная и транспортная инфраструктура, то вполне понятен интерес именно ко «вторичке». Экономия на цене, ремонте и нескольких месяцах проживания вполне компенсирует разницу в кредитной ставке и необходимость накопления на первый взнос. На рынке новостроек некоторые старались успеть оформить ипотеку с «дотацией застройщика» по околонулевой ставке, с которой сейчас активно борется Банк России. А кто-то узнал о готовящейся программе льготного кредитования покупки вторичного жилья и решил поторопиться купить с учетом сложившейся конъюнктуры, когда можно рассчитывать на дисконт по сравнению с новостройкой. Уже может проявиться и эффект новых социальных выплат для участников СВО, которые в ряде случаев могут достигать стоимости квартиры и часто тратятся именно на приобретение недвижимости,— комментирует ситуацию завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов.
Среди причин повышения активности на ипотечном рынке эксперты отмечают практическое отсутствие инструментов для работы с фондовым рынком и сложности с обменом валюты. И если насчет падающего или растущего рынка недвижимости в многоквартирных домах мнения экспертов расходятся, то согласны они в одном: в стране появился новый тренд — загородная недвижимость, ставшая основным драйвером роста рынка. За последние пару лет спрос на дома в России вырос в сорок раз, а ипотека в этом сегменте — в двадцать. Помочь развитию индивидуального жилищного строительства в стране может переходный период при применении эскроу-счетов. Механизм, который обеспечивает безопасность покупателя, пока, к сожалению, не позволяет реализовывать адекватное проектное финансирование. В итоге в России реализуется лишь пять проектов с применением эскроу-счетов в сегменте ИЖС.
