Как в Краснодаре квартиры сдают

Осень — время прибавления в Краснодаре студентов и «понаехавших»

Цены на аренду жилья сейчас в краевой столице — на историческом минимуме. Снять жилье не просто, а очень просто. И это рай для жаждущих перемены мест соотечественников

Осень — время прибавления  в Краснодаре студентов и «понаехавших»
Фото: kazned.ru

Город инвестиционных квартир

Только в моем подъезде сдается треть квартир. Предположим, что это продиктовано «хитовым» местом: поблизости два крупных вуза и колледж, но показатель все равно веский. Никто, к сожалению, не ведет статистики недвижимости, приобретенной ради сдачи в аренду, но, по косвенным данным, можно предположить, что в Краснодаре это от четверти до пятой части всего жилья.

По городу ходят легенды о счастливых собственниках 3-4 квартир, которые на доходах от одной лишь сдачи в аренду позволяют себе жить исключительно на теплых заморских островах. В Сочи порой достаточно обладать одной габаритной жилплощадью для достижения той же цели…Но не всем, как говорится, везет! Само понятие «инвестиционная квартира» в нашем крае появилось где-то в середине нулевых. Его подстегнули невиданный рывок строительной отрасли и невнятные надежды, связанные с Олим-

пиадой в Сочи. С курортом, в принципе, все понятно: он получил необходимый международный лоск, а кубанская столица — статус третьей Москвы, если измерять «понаехавшими».

В принципе, Краснодар сам обрек себя на участь Мекки для желающих лучшей доли. Но строить бизнес на сдаче жилья в аренду все сложнее.

— Еще 7 лет назад мне достаточно было просто выставить объявление на популярный сайт услуг, чтобы через день найти одного-трех гарантированно желающих вселиться, — делится Александр, владеющий дополнительной квартирой «для заработка», — то сегодня для сдачи жилья надо пережить нескончаемый экскурсионный поток. Смотрят, думают, торгуются, включают в требования экзотические запросы, отказываются жить без микроволновки с грилем и зимнего сада на балконе, пока существенно не снизишь цену.

Если что, для сравнения, в Крыму хозяева излишков квадратных метров вообще не утруждают себя созданием условий для жильцов. Поломалась «стиралка» — твои проблемы. Не нравится, как работает кухонная плита, — съезжай, я сдам тому, кто не любит готовить. Жители соседнего региона еще не знают, что такое строительный бум и, как результат, доступное жилье. Такая же картина в Ростовской области, Поволжье и почти по всей центральной России. Краснодарский край, как всегда, выступает «пробным шаром»: вырываясь в лидеры, не знает, как потом «с этим бороться».

Обходя законы?

Собственники квартир, приобретенных исключительно в расчете на безбедное существование, ропщут не только из-за высокой конкуренции. Подавляющее большинство из них не платит налогов. По данным риэлторских компаний, доля законопослушных граждан, соблюдающих условия предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, не превышает 10 процентов. Объяснения тому — не только жадность и бесчестность собственников.

— Я исправно плачу все подоходные налоги, — призналась краснодарка Татьяна. — И налог на недвижимость я тоже ежегодно гашу. Почему я должна еще раз платить за жилье? Это собственность, которой я вправе распоряжаться по своему усмотрению. Государство мне эту квартиру не давало!

Возмущение хозяйки вызвано даже не столько двойным, по ее мнению, налогообложением. Она стала собственницей «лишней» квартиры, унаследовав ее с братом после бабушки. Тот проживал в северных краях и судьбой краснодарского «жакта» не слишком интересовался. По устной договоренности, Таня там должна была поддерживать порядок и, возможно, сдавать в наем. Случилось так, что брата вскоре не стало, а с его женой, унаследовавшей собственность, общий язык найти не удалось. Теперь Татьяне надо либо выплатить стоимость доли брата, либо платить за коммуналку пустующего жилья. Есть еще варианты, но женщине жаль средств, которые она вложила в ремонт бабушкиной древности, их она рассчитывала вернуть от сдачи постояльцам. Платить в таких условиях 13 процентов государству — вообще практически остаться без прибыли. Чтобы решить семейные распри, потребуется время, и оно потянет убытки. Что же теперь в наследство не вступать?

ФНС уже давно и бесславно предпринимает попытки вывести квартиросдатчиков «из тени». Одно время вносился законопроект в Госдуму о возврате налоговых вычетов тем, кто арендует жилье. Этим летом прошел слух, опровергнутый пока налоговой службой, о возможном доступе к банковским счетам граждан. Благодаря чему будут видны все незадекларированные поступления, и появится возможность обложить их налогом, как доходы. Вероятнее всего, изменения не утвердили из-за сложного механизма подтверждения, что финансовый приток — именно заработок. Это может быть и материальная помощь родственников, возвращенные долги.

— Даже если законодательно закрепят контроль за банковскими счетами россиян налоговиками, это слабо легализует рынок сдачи жилья, — считает Андрей Веригин, аналитик риэлтерского агентства. — Во-первых, взаиморасчеты, которые государство долго переводило в безналичные, окончательно вернутся на круги своя. Во-вторых, пока жильцы не «настучат», что снимают жилплощадь, за которую не уплачиваются налоги, доказать факт будет почти невозможно. А они, как правило, держатся за выгодные условия. Речь об эконом-классе. В-третьих, те, кто боятся неотвратимости наказания, порчи имущества и нарушения правил съема, налоги уже платят. Но в основном это сектор недвижимости бизнес и элит-уровня. И расширится он навряд ли.

Очевидно же, что все, кто платят налог, вписывают его в ежемесячную плату квартирантов, а на такие условия мало кому хочется соглашаться.

— Вы знаете, самое неприятное для собственников — это не сам налог, а то, что вы и квартира будете в базе ИФНС и вам могут начислить налог при продаже. Вы окажетесь в полицейской базе, и при проблемах в районе к вам начнут наведываться с вопросом, не скрываете ли вы кого, есть ли регистрация и другое. «Палочки» лишними не бывают. В общем, открытая аренда приводит к дополнительным отношениям с госорганами. И эти отношения в России всегда в отрицательную сторону для физлиц. Не сейчас, так после, — поделился Станислав Гвоздецкий.

Большие хлопоты маленького дома

— Мы когда-то пытались сдавать квартиру, купленную для сына «на вырост», — говорит жительница Краснодара Вера, — нам оказалось это не по силам. Приходилось очень часто ездить в другой район города, выслушивать многочисленные жалобы то на скрипящий пол, то на потекший кран, то на соседей. Несмотря на то, что дом был новый и с ремонтом, нам очень не везло с жильцами. Они постоянно теряли работу, разводились и решали съезжать. Искать новых квартирантов — целая эпопея.

Вера рассказала, что ее не раз и не два обманывали потенциальные съемщики жилья. Назначали по телефону время, как правило, очень неудобное, говорили, что им надо срочно въехать и цена устраивает. Когда под проливным дождем в 23 часа хозяйка на такси приезжала на место, никто там ее не ждал. Телефон, с которого договаривались, тоже не отвечал. Вера пробовала перезванивать спустя сутки, незнакомый голос отвечал, что никаких подобных переговоров по данному номеру не было. Если бы такое случилось лишь раз, можно было списать на необязательность или злую шутку. Но история в разные времена повторялась по схожему сценарию. Можно предположить, что это чьи-то происки. В итоге на семейном совете было решено продать балластное жилье и вложиться в более крупную квартиру строящегося дома поблизости. К тому времени и сын стал жить самостоятельно...

Как распоряжаться лишними квадратными метрами, каждый волен решать самостоятельно. Но стоит иметь в виду, что в стране при нынешнем законодательстве уже есть случаи уголовного наказания за уклонение от уплаты налогов от сдаваемого жилья. Штрафы тоже предусмотрены более чем серьезные. Конечно, проще все оплатить и спать спокойно. Тем более, что и этот бизнес уверенно движется в сторону прозрачности. По словам экспертов рынка недвижимости, еще 10 лет назад доля собственников, уплачивающих налоги от аренды, не превышала 3 процента. Сейчас она может приблизиться к 15. Если вы не знаете, с чего начать — идите в МФЦ.

Для начала следует разобраться, что договор найма и договор аренды — это разные понятия. Первый заключается между физическими лицами. Второй — в случае, когда хотя бы одна сторона — юридическое лицо. Договор, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации. Придется оплатить госпошлину в 2000 рублей, прежде чем примут заявление. В Росреестр также надо будет предоставить документ, подтверждающий право собственности, согласие всех других совершеннолетних собственников, если они имеются, и договор найма с тем, кому собираетесь сдавать жилье. Максимум через 10 дней сделка будет зарегистрирована, и вы можете получить свидетельство на руки. Расторгается договор или по истечении срока, прописанного сразу же в договоре сторон, либо по заявлению съемщика. Этот факт тоже придется зафиксировать в Росреестре.

Кстати, можно обезопасить себя от излишней беготни по инстанциям. Подавать договор на регистрацию может не только собственник. Наниматель или даже его представитель также справятся с этой задачей при наличии нотариально закрепленной доверенности.

Помимо страха быть «схваченным за руку», владельцем сдаваемого жилья должен еще руководить здравый смысл: сдавать дорогостоящие жилые метры неведомо кому — огромный риск. Особенно, если недвижимость не застрахована. Если же существует договор, то эта игра будет уже вестись по правилам.

 

Опубликован в газете "Московский комсомолец" №39 от 19 сентября 2018

Заголовок в газете: Ищу квартиросъемщика, дешево, незаконно

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру