Кто-то называет ее рабством, а кто-то только благодаря ей смог решить квартирный вопрос, который всех испортил. Это ипотека.
Закон об ипотечном кредитования был принят в России в 1998 году, активное развитие рынка началось в 2005-м. В 2018 году ипотека была основным инструментом решения жилищного вопроса, к тому моменту «кредитом» на недвижимость воспользовалось более семи миллионов российских семей. В последние годы объемы ипотечного кредитования в стране стали резко снижаться. В 2024 году количество выданных в России ипотечных кредитов сократилось по сравнению с 2023 годом на сорок три процента. Для многих покупка жилья вновь оказалась за гранью реальности. При этом эксперты уверяют: ставить крест на ипотеке рано. По прогнозам Центрального банка России относительно уменьшения ключевой ставки, к 2026 году она должна составить двенадцать — тринадцать процентов, а к 2027 году опуститься до семи с половиной — восьми с половиной процентов, ипотечное кредитование начинает понемногу возрождаться. Брать ли ипотеку сейчас, как не попасть на уловки застройщиков, стоит ли гасить кредит досрочно? В этом разбиралась наш корреспондент.
Дом для семьи
Знал бы прикуп — жил бы в Сочи. Еще недавно квадратные метры на берегу Черного моря разлетались как горячие пирожки. Кто-то покупал квартирку на старость для переезда, кто-то — для получения пассивного дохода. Что ни говори, а наученные горьким опытом девяностых годов прошлого века россияне всегда предпочитали хранить сбережения в твердой кирпичной валюте. За последний год ситуация изменилась.
— Рынок недвижимости в Сочи в 2025 году переживает коррекцию после подъема предыдущих лет. Спрос на жилье снизился по сравнению с 2024 годом. Главным образом это связано с высокой ключевой ставкой Центрального банка России, которая парализует существенную долю рынка ипотечных продуктов и снижает покупательский спрос на недвижимость. В конечном итоге такая тенденция влияет на ценовую политику застройщиков, которые вынуждены идти на ощутимое снижение стоимости и различные акции, чтобы привлечь покупателей,— делится эксперт по недвижимости Александр Ткаченко.
Буквально несколько месяцев назад самым выгодным способом сохранить кровно заработанные были банковские депозиты: доходность по вкладам превышала двадцать процентов годовых. Однако ставки становятся ниже. Интерес к недвижимости вновь растет.
— Сегодня наблюдается тенденция ощутимого снижения доходности депозитов. Наиболее предприимчивые инвесторы перекладывают свои денежные средства из депозитов в недвижимость, используя возможность приобрести ее по наиболее выгодной стоимости. К тому же у некоторых возникают опасения насчет хранения накоплений на банковских депозитах из-за слухов о невозможности снятия этих денежных средств. Сейчас сложился удачный момент брать ипотеку, если вы подходите под одну из льготных программ,— поясняет Александр Ткаченко.
В Краснодарском крае действует несколько программ льготной ипотеки. Семейная ипотека со ставкой от 0,1 процента до шести процентов доступна семьям с ребенком до шести лет и с ребенком с инвалидностью до восемнадцати лет и семьям с двумя и более детьми до восемнадцати лет. Для работников IT-компаний возможно получение ипотеки со ставкой шесть процентов. Для жителей населенных пунктов с населением до тридцати тысяч человек действует сельская ипотека.
— В Краснодарском крае в настоящий момент наибольшая доля ипотечных сделок приходится на льготную семейную ипотеку. Ощутимый объем сделок наблюдается в Краснодаре ввиду доступности жилья и гибкости застройщиков в предоставлении условий для покупателей. Благодаря семейной ипотеке есть возможность приобрести квартиру без первоначального взноса либо использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса. Также набирает популярность донорская ипотека: это возможность получить семейную ипотеку без детей. Для получения такого кредита необходимо привлечь созаемщика, у которого есть ребенок до шести лет. При этом стоит отметить, что в регионе появилась возможность приобрести жилье по стандартной ипотечной ставке 12,9 процента, которая доступна для всех,— говорит эксперт по недвижимости Александр Ткаченко.
Меньше не значит лучше
Что делать тем, кто не подходит под льготные программы? Ответ легко находится в соцсетях и телеграм-каналах. Кому не попадалось объявление о льготной ипотеке застройщика под 0,01 процента? А теперь — ловкость рук и никакого мошенничества. В случае с госпрограммами ставки для покупателя получаются низкими за счет того, что часть процентов по кредиту банкам компенсирует федеральный бюджет. Условно говоря, схема следующая: существует рыночная ставка, по которой банк выдает ипотечные кредиты заемщикам. Люди, которые подходят под условия госпрограммы, могут оформить договор по более низкой ставке, а разницу между льготным процентом и рыночным гасит государство. Когда же застройщики обещают субсидировать ипотечную ставку, не всегда условия оказываются прозрачными и выгодными для будущего владельца недвижимости. Чаще всего схема выглядит так. Банки считают, сколько они заработали бы на процентах по обычной ипотеке, и застройщики прибавляют эту сумму к стоимости квартиры. В результате цена недвижимости для будущего владельца увеличивается, иногда — на четверть от ее рыночной стоимости. Получившуюся надбавку застройщик выплачивает банку. Иногда это называют субсидированием ставки за счет застройщика. Но фактически у человека увеличивается размер первоначального взноса и большую часть процентов, которые ему пришлось бы заплатить по обычной рыночной кредитной ставке, приходится внести авансом. К тому же нередко застройщики предлагают субсидированную ипотеку лишь для тех квартир, которые не пользуются большим спросом.
— Сейчас популярна схема, при которой застройщики предлагают символические платежи до момента ввода дома в эксплуатацию, а затем у покупателя «будет возможность» оформить стандартную ипотеку на оставшуюся сумму по его объекту. И в таком случае следует быть очень аккуратными. Во-первых, прогнозировать ситуацию рынка ипотечных продуктов в будущем невозможно. К слову: он стремительно меняется. Во-вторых, неясно, будет ли принципиальная возможность перехода на ипотеку при такой сделке. Если говорить о юридической стороне вопроса, корректно предусмотреть в договоре возможность перехода на ипотеку так же трудно, так как ситуация на рынке недвижимости и в банковской сфере очень переменчива,— объясняет эксперт по недвижимости Александр Ткаченко.
При этом у ипотеки застройщика могут быть и плюсы. Ежемесячный платеж часто существенно ниже, чем по кредиту по обычным рыночным ставкам и даже по программам льготной ипотеки с государственной поддержкой. Сумма переплаты по ипотеке застройщика может оказаться значительно меньше, чем по обычной, чаще всего это происходит в том случае, если планируется выплачивать долг в течение долгого периода.
Сэкономил — заработал?
Именно поэтому, чтобы ипотека стала не рабством, а возможностью приобрести заветные квадратные метры, специалисты рекомендуют относиться к такому вопросу очень ответственно. Прежде всего стоит сравнить условия разных ипотечных программ, и не только на сайте застройщика, но и на сайтах банков, а также выяснить, есть ли возможность воспользоваться льготными ипотечными программами. Особое внимание стоит обратить на то, какие из квартир застройщик готов продать на условиях субсидированной ипотеки. Возможно, это самые неудачные варианты: с видом на свалку, кладбище, дорожную развязку или окна соседей. Необходимо обязательно посчитать финальную цену при разных способах оплаты и понять, сколько готовы переплачивать вначале, чтобы затем вносить меньшие суммы. Главное — оценить условия кредита: сумму, процент и срок. Иногда банки прописывают в договоре, что супернизкая ставка действует только первые несколько лет, а затем она может быть повышена до обычной рыночной. Не стоит забывать и о размере первоначального взноса. Поскольку цена квартиры в случае субсидированной ипотеки обычно выше, собственных денег тоже нужно будет заплатить больше.
— К ипотеке необходимо относиться как к финансовому инструменту, и в первую очередь следует выработать свою стратегию. Если речь идет о минимальной ставке, целесообразно не торопиться гасить ее досрочно, так как реальная инфляция существенно выше, а следовательно, объект растет в стоимости и ипотека ежегодно обходится всё дешевле. Финансисты называют такие ипотеки дешевыми деньгами. Сегодня существует тенденция, когда клиенты приобретают жилье по льготной ипотеке и сдают его в аренду: платежи по аренде компенсируют их ипотечные платежи, то есть фактически арендаторы платят их ипотеку. На сегодня это реалистичный сценарий при правильном подборе объекта и ипотечной программы,— рассказывает эксперт по недвижимости Александр Ткаченко.
Отвечая на вопрос о досрочном погашении ипотеки, специалисты советуют сокращать не размер платежа, а срок. Именно так значительно уменьшается переплата по процентам. Не стоит забывать и о возможности получить имущественный налоговый вычет, который доступен всем налоговым резидентам нашей страны. При покупке квартиры, дома или земельного участка для строительства можно рассчитывать на возврат государством до двухсот шестидесяти тысяч рублей, а в случае с выплатой процентов по ипотеке можно вернуть еще триста девяносто тысяч рублей.
