Рынок недвижимости в 2025 году остается динамичным: меняются предпочтения инвесторов, растут одни регионы и стагнируют другие. Где сегодня самые перспективные направления для вложений? Как избежать рисков и выбрать объект, который принесет доход? На эти и другие вопросы ответил Александр Бортников, основатель агентства «Смарт Риэлт», эксперт с более чем 10-летним опытом работы на юге России.
Тренды инвестиций в недвижимость: куда вкладывать в 2025 году?
– Есть ли сейчас дефицит на рынке недвижимости?
Казалось бы, вроде кризис, не должно быть сделок. На самом деле, как раз-таки с наличными деньгами стало больше клиентов, очень много сделок на вторичном рынке. Вот вчера буквально запрос: нужен пентхаус, 150 квадратных метров.
Или возьмем категорию инвесторов. Они как инвестировали, так и инвестируют. Просто они перестали инвестировать в Краснодар и стали инвестировать в Крым. Все. Просто рынок перетекает. Знаете, как на мировом рынке: случились где-то санкции, что-то произошло, например, покупали мандарины в Египте, с Египтом поругались. Это не говорит о том, что у нас мандарины пропали, просто их начали покупать в Марокко.
Так же рынки: поменялась структура, но инвесторы никуда не пропали. Сегодня большой пул сделок проходит по коммерческой недвижимости за наличные средства. Сейчас видим такую тенденцию, что люди наоборот снимают деньги со вкладов, переносят их в недвижимость, в земельные участки, землю промназначения, коммерческие проекты.
– В какие регионы юга России рекомендуете инвестировать в 2025 году?
В Крым, однозначно. Инвесторы из Москвы, Санкт-Петербурга, Дальнего Востока, Сибири покупают в Крыму недвижимость бизнес и премиум-сегмента. Этажами берут.
Мы в Крым планируем запускать брокерские туры для предпринимателей и инвесторов. Это поездки на 3–4 дня с просмотром локаций, перспективных объектов недвижимости, апартаментов, комплексов для инвестирования. Мы делаем ставку на надежно-безопасную инвестицию в недвижимость Крыма. Не так, чтобы первое попавшееся продали, а потом ты деньги свои похоронил. А так, чтобы человек мог приумножить свой капитал.
Есть перспективные инвестиционные проекты в Адыгее и Карачаево-Черкесии, развивающийся горнолыжный курорт Архыз в частности.
В Краснодаре сейчас такие более точечные инвестиции. Они больше связаны с коммерцией, со вторичкой, со флиппингом (покупкой, ремонтом и перепродажей недвижимости).
Если мы говорим про 100-процентные инвестиции, это курортная зона или горнолыжная зона: Архыз, Лаго-Наки. Клиенты покупали участки с нами по стоимости 700-900 тысяч рублей, сегодня уже стоимость 1,6–1,7 миллионов рублей. За полгода выгода лучше, чем в банке.
Ну и земля: ее больше не становится, кажется, только меньше.
В Сочи инвестировать не рекомендую или рекомендую подходить к этому весьма осторожно и обдуманно. А вот в Крым – 100%. Мы поэтому открыли офис агентства в Ялте, и также заходим туда с нашим подразделением ремонта и дизайна.
– Но рынок недвижимости все-таки изменился по сравнению с 2020 годом, например?
Конечно. Если раньше палку вставил и она растет, то есть фото квартиры сделал и даже не нужно нижнее белье с батареи убирать, и так пришли, посмотрели твою квартиру, то сегодня нужно уже заморочиться, как с машинами, “тюнинг” сделать в квартире. Нужно сделать хорошую фотографию, хорошую упаковку, правильный текст, правильное описание, правильное продвижение. Нужно поработать с ценой, с конкурентами.
Сейчас стало тяжелее купить. Объективно. Когда ипотека 30%, то есть, квартиру можно было купить с платежом 50 тысяч рублей, а сейчас 250 тысяч рублей за нее нужно платить, многим проще снимать квартиру в аренду.
– Вы лично инвестируете в недвижимость?
Да, когда ездишь по объектам, ты в каждом комплексе хочешь что-то купить. Приедешь, послушаешь презентацию, углубишься в проект собственником, строительной компанией, познакомишься, думаешь: “И здесь надо брать, и здесь надо брать”.
Когда человек занимается автозапчастями, что у него дома копится? Скорее всего, автозапчасти. У меня был рыбный магазин в свое время в Краснодаре. Постоянно ел рыбу. Занимаешься квартирами. Что копится? Квартиры.
Одно из преимуществ, когда ты приходишь работать агентом по недвижимости – скорее всего, свой жилищный вопрос ты тоже решишь. Причем ты сделаешь качественно, на хороших условиях. Знаете как понять, что это хороший ЖК или крутое предложение? Если агенты берут себе сами здесь, значит, вариант нормальный.
Риски в инвестировании на юге России: как не потерять деньги
– С какими подводными камнями сталкиваются инвесторы в ЮФО?
Был случай, я отговорил крупного инвестора от одного участка в Архызе. Хотя сумма была круглая, 70 миллионов рублей, и моя комиссия достаточно интересная (может быть, несколько зарплат топ-менеджера с одной сделки), я сказал: “Нет. Мы не будем брать этот участок”.
Все дело в том, что в Архызе очень много земельных участков находится в аренде. Это лесной фонд, 49 лет, долгосрочная аренда. Есть нюансы, которые связаны с вырубкой леса. Кто-то лес вырубил на участке. Сделали запрос в государственный реестр леса, увидели, что на участок 5 гектар попадают краснокнижные деревья. Нашли очередную проверку, нашли административное дело, потом нашли уголовное дело по факту вырубки леса, которое вроде бы как замялось, но неизвестно. Мы видим, там есть проект восстановления леса: одно дерево стоит 300–500 тысяч рублей штрафа, а весь проект восстановления – порядка 18 миллионов рублей. Проект леса не восстановили, значит есть риск того, что придут, проверят, как восстанавливается.
Еще там была общедолевая аренда: невозможно участок размежевать, только сдавать в субаренду. Там есть три собственника. Мой клиент покупает часть земли. Он не может приобрести все 5 гектаров, он будет в общедолевом праве аренды этого земельного участка. А значит, у всех общая ответственность. Если, допустим, мой сосед по этому участку вырубит дерево, то мы все втроем будем нести ответственность.
Мы все эти риски выявили, оценили, просчитали. И собственник участка уже по-другому начал вести переговоры. Он уже предлагает нам за свои деньги сделать проект восстановления леса.
Объективно, для оценки рисков инвестирования нужен профессиональный брокер.
– Как оценить недвижимость для инвестиций?
Сегодня, когда мы покупаем объект, нужно понимать, что с ним дальше будет завтра и послезавтра. Видеть карту выхода из этого проекта. Потому что сегодня очень много горе-инвесторов. Например, москвичи и клиенты из других регионов накупили квартир в Краснодаре без первоначального взноса под видом инвестиций на перепродажу через год, чтобы заработать 30%. Сейчас мы все эти квартиры ремонтируем и сдаем.
Лайфхаки для инвесторов. Советы от эксперта
– Как можно инвестировать в недвижимость под сдачу на выгодных условиях?
Представьте, если бы я сказал два года назад, что можно купить квартиру в ЖК “Самолет”, 40 квадратных метров, без денег, без первоначального взноса абсолютно. Квартира будет с ремонтом от застройщика, еще парковка в подарок. Платеж по ипотеке 23 тысячи рублей в месяц, а сдаваться будет за 35 тысяч рублей. Интересно вам было бы об этом поговорить?
Я купил таким образом квартиру два года назад в ЖК “Самолет”. 450 тысяч вложено на мебель. Сегодня она сдается за 33 тысячи рублей в месяц.
Вот почему для покупки недвижимости нужен риелтор: он знает, где выгодно. Не зря говорят: хороший риелтор, как хороший врач – нужен каждому.
– А как, наоборот, выгодно продать квартиру?
Нужно правильно выставлять цену, нужно торговаться. Вот один кейс: человек продает объект недвижимости стоимостью 80 миллионов рублей. Мы говорим: “Сейчас только за 65–66 миллионов может продаться. Сколько у вас есть времени на продажу?”. Ответ: “Я не тороплюсь”. Но клиента нет. То есть мы понимаем, рынок такой, и предлагаем решение:
“Ты будешь год стоять. Вряд ли цена вернется к этой. Объективно, твои клиенты тоже профессионалы, торг будет. Скорее всего продашь за 65 миллионов, но год пройдет. Давай мы сейчас продадим за 65 миллионов, если ты уже морально готов на год, положим эти 65 миллионов на год по 24% годовых в банк и ты получишь по итогу за год то, что ты хочешь”.
Вот для этого нужен профессиональный человек, специалист, который может немножко шире посмотреть.
Наша задача – помочь человеку приобрести жилье, либо продать, выгодно инвестировать.
И да, возможно, мы не заработаем в моменте каких-то денег. Но человек обратится к нам за советом, за помощью в будущем. Он понимает, что у нас нет задачи “впарить”, “втюхать”. Есть задача решить твою задачу, с проблемами помочь. Так, чтобы ты потом сказал, даже если сделки с тобой не было: “Это классные ребята, вот с ними можно поработать”.
– Как увеличить стоимость квартиры и продать дороже, чем купил, не выжидая времени?
Частый случай – квартира на вторичке, нужно дорого продать. Смотрим интерьер: дорого-богато, все в золоте. И мы говорим: “Даже если 500 тысяч рублей вложим, стены просто белые сделаем, стиль лофт добавим, это быстро продастся на 1 миллион дороже”.
Поэтому мы начали ремонтом и дизайном заниматься. В команде появился дизайнер, который быстро сделает визуализацию, и человек поймет добавочную стоимость, а мы сможем быстрее реализовать его цель.
У нас есть свой приемщик, потому что мы столкнулись с тем, что даже при продаже квартир в новостройках застройщик иногда сдает объекты не совсем так, как было заявлено. Раньше обращались к сторонним консалтинговым организациям, но сейчас организовали этот процесс самостоятельно. Когда клиент полностью доверяет нам, мы проводим приемку квартиры на высоком уровне: проверяем окна, вентиляцию, проводку – много разных нюансов.
Приведу пример из личного опыта. У меня есть однокомнатная квартира в ЖК “Самолет”. Ремонт от застройщика в целом сделан неплохо, но в прошлом месяце получил звонок от арендатора: "Александр, мы заливаем соседей".
Оказалось, под ванной была некачественная пайка трубы от застройщика. Герметизация нарушилась, и вода начала затапливать квартиру этажом ниже. У соседей провис натяжной потолок. Пока искали причину, пришлось разобрать конструкцию – мастер снял газоблок под ванной, нашел проблему, перепаял соединение. Сначала думали, что дело в инсталляции - разобрали и ее, сняли плитку, потом все собрали обратно.
В итоге: возместил арендатору 2 дня проживания (5 тысяч рублей за сутки), компенсировал соседям 10 тысяч рублей за ущерб, ремонтные работы обошлись в 15 тысяч рублей. Фактически потерял месячный доход от аренды из-за одной небольшой строительной ошибки. Именно после таких случаев мы и занялись ремонтом и дизайном как отдельным направлением.
Сейчас у нас полноценная команда: от разработки авторского дизайн-проекта до реализации. Есть технадзор, прорабы – полностью укомплектованный штат.
Направление ремонта и дизайна действует всего месяц, но уже около 10 объектов в работе, причем в бизнес- и премиум-сегменте.
Заключение
Рынок недвижимости продолжает меняться, и успешные инвестиции сегодня требуют не только денег, но и глубокой экспертизы. Как показал наш разговор, ключевые направления 2025 года — Крым, Адыгея и горнолыжные курорты, а главные риски связаны с юридическими нюансами и качеством объектов.
Если вы планируете инвестировать в недвижимость, важно не только следить за трендами, но и проверять объекты, считать риски и продумывать стратегию выхода. Тогда вложения будут не просто сохранены, но и приумножены.