Суд в Ростове решит судьбу проблемного ЖК в Адыгее, который хотят отдать кредиторам осужденного застройщика. ЖК «Подсолнух» в поселке Яблоновском пытаются достроить уже много лет. Пайщики этого жилищного кооператива второй раз за историю строительства объекта переживают стресс, связанный с риском потери вложенных средств. Едва им только удалось отбить свои права на оплаченные ими квартиры и земельный участок под ЖК у осужденного по мошеннической статье застройщика, как они столкнулись с новой напастью. На этот раз земельный участок под стройкой, права на который уже признал суд, рискует уплыть через дело о банкротстве зиц-председателя жилищного кооператива. Это сложно представить, но, похоже, конкурсному управляющему удается определить его в конкурсную массу. Впрочем, за проект продолжает бороться новый инвестор, который планирует достроить объект. Кроме того, в дело решила вступить республиканская прокуратура.
Золотое решето черных домиков полно
История ЖК «Подсолнух» на улице Майкопской, 37, в поселке Яблоновском Тахтамукайского района Адыгеи началась в 2013 году, когда Александр Сервицкий, один из местных жителей, создал одноименный жилищно-строительный кооператив, получил от местных властей разрешение на строительство и начал привлекать деньги пайщиков на строительство. Точнее, как следует из приговора Тахтамукайского районного суда, который впоследствии будет рассматривать уголовное дело о мошенничестве организаторов этого кооператива, он во многом являлся формальным председателем ЖСК «Подсолнух», на самом деле работая там водителем.
Реальным же организатором всех процессов было другое лицо.
Застройщик планировал построить два семиэтажных дома порядка на сто тридцать квартир на земельном участке площадью шесть соток. Однако в итоге завершить объект не удалось. В отношение председателя ЖСК и другого лица, которое было признано истинным организатором строительства, было заведено уголовное дело. Впоследствии они будут осуждены за мошенничество в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК РФ).
Так ЖК «Подсолнух» превратился в проблемный объект жилищного строительства и головную боль республиканских властей и прокуратуры, на которых легла задача по разруливанию ситуации с обманутыми пайщиками.
Последний проблемный
В связи с рядом нарушений в ходе строительства яблоновские власти вынуждены были обратиться в суд с соответствующим иском. К делу были привлечены все пайщики. Проведенная по делу экспертиза показала, что допущенные застройщиком нарушения не носят критического характера. В ходе процесса председатель ЖСК Сервицкий отказался от всех прав на объекты незавершенного строительства и оформленный на его имя земельный участок в пользу пайщиков. В результате местной администрации было отказано в иске, а порядка за ста тридцати пайщиками ЖСК суд признал права общедолевой собственности на недостроенные дома и земельный участок.
Для людей это была победа, но не окончательная. Они сохранили за собой основные активы, но теперь нужно было решить задачу по достройке дома, ведь часть средств на строительство была похищена.
В 2020 году к решению этой проблемы подключились власти Адыгеи. ЖСК «Подсолнух» тогда стал последним проблемным объектом в республике. Почти через год они вышли на решение и по нему. Сформировали «дорожную карту», подключили к делу местную администрацию, чьи юристы обеспечивали юридическое сопровождение и при необходимости адресно решали возникающие у пайщиков вопросы.
Схема разрешения проблемы, которую придумали республиканские власти, предусматривала привлечение в проект инвестора, который начал производить денежные компенсации участникам строительства под переуступку прав на их доли в долгострое. Глава республики Мурат Кумпилов тогда заявил, что все вопросы с недостроенным жилищным строительством решаются исключительно в правовом поле и находятся на контроле прокуратуры Адыгеи.
По данным администрации Яблоновского городского поселения, инвесторами, которые согласились взять на себя достройку «Подсолнуха», стали ООО «СЗ „ГРИНТЭК”» и Сергей Бычков. Первый выполняет функции застройщика, а второй взял на себя финансовую часть проекта: начал производить компенсационные выплаты пайщикам, оформляя на себя их доли в стройке. В основном — через заключение мировых соглашений и утверждение их судами. Администрация отмечает, что их совместная работа направлена на «достижение социально значимой цели — защиту законных интересов ста тридцати четырех граждан, пострадавших от незаконных действий руководства ЖСК „Подсолнух”».
Состояние несостоятельности
Однако такое завершение истории было слишком благополучным, чтобы стать правдой. Через пару лет после того, как в проект зашел новый инвестор, налоговая служба инициировала банкротство бывшего председателя ЖСК Александра Сервицкого. Арбитражный суд Волгоградской области признал его банкротом и назначил ему финансового управляющего, который приступил к формированию конкурсной массы должника.
К ужасу участников кооператива финансовый управляющий Алексей Хальзов смог включить в конкурсную массу земельный участок, права на который несколько лет назад за пайщиками признал суд.
Неискушенный в тонкостях юридической казуистики читатель, наверное, на этом месте удивится: «Подождите-подождите, как управляющий мог включить в опись имущество, которое банкроту не принадлежало?» Действительно, это может показаться невероятным, если не учитывать того, что во время расследования уголовного дела и судов на имущество был наложен целый ряд всевозможных обеспечительных мер, в том числе и арестов, которые не давали ни пайщикам, ни инвесторам зарегистрировать возникшие у них права на объекты ЖК.
Тем не менее даже в этой непростой ситуации инвестор умудрился реализовать свое право и все-таки зарегистрировать права на долю в размере 57/134 земельного участка — всё, что ему успели передать пайщики, получившие компенсации. Он смог опередить финансового управляющего, собиравшегося выставить объекты на продажу, предварительно сняв наложенные на них аресты. Инвестор Сергей Бычков, спасавший долгострои и земельный участок от реализации с банкротных торгов, успел в последний момент зарегистрировать на них право собственности, представив как основание его права судебные решения об утверждении мировых соглашений с пайщиками.
При этом большая часть имущества, как понятно из объема выкупленных долей, сейчас хотя согласно решению суда и остается собственностью участников строительства, фактически в ЕГРН числится за банкротом — бывшим председателем ЖСК.
Финансовый управляющий не стал упускать столь жирный кусок земли вблизи Краснодара и потребовал признать незаконными действия Росреестра, который зарегистрировал права инвестора на него, а запись о них в ЕГРН — недействительными. И это ему удалось: Арбитражный суд Республики Адыгеи эту регистрацию Росреестра аннулировал, обосновав это тем, что они не реализовали установившее их права решение Тахтамукайского районного суда.
Эта ситуация снова повергла пайщиков, которые еще не успели получить возмещение за свои доли, в стресс. «А как же суд, признавший за нами права? А как же все эти мантии, гербы и печати? А это громогласное „именем Российской Федерации»?! Всё это, вообще, что-то значит? Или это спектакль, который для нас устроили власти? Получается, этот спектакль с судом на самом деле ничего не значит и наше имущество по факту оставлено в собственности преступника?» — вопрошают они.
Инвестор же оказался в ситуации, когда честно приобретенные им объекты, просуженные в двух судах, по которым по просьбе республиканских властей им выплачены справедливые компенсации, насмешливо машут ему ручкой. Фактически, говорят в офисе «ГРИНТЭКа», действия управляющего, собирающегося продать эти объекты, решение адыгейского арбитража аннигилируют и права граждан-пайщиков, и права инвестиционной группы, и подтверждающие их решения судов общей юрисдикции.
Проиграно сражение, но не война
Однако, несмотря на такую на самом деле деморализующую ситуацию, инвесторы не опустили руки. Сейчас они обжалуют решение Арбитражного суда Республики Адыгеи в Пятнадцатом арбитражном апелляционном суде, где намерены отстоять права на землю как свои, так опосредованно и остальных пайщиков ЖСК.
В своей апелляционной жалобе сторона инвестора обращает внимание на следующее.
Во-первых, факт регистрации прав на спорный участок в Росреестре нельзя ставить во главу угла, потому что в данном конкретном случае регистрация прав пайщика носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Право же собственности уже не на пай, а на объект недвижимости, построенный ЖСК, у него возникает не с момента регистрации, а с момента полной выплаты стоимости пая.
Во-вторых, по закону право бывшего председателя ЖСК прекратилось в момент отказа от него в суде в 2016 году, а права участников строительства возникли самое позднее с момента вступления в законную силу решения этого суда, то есть в 2016 году. Поэтому считать земельный участок собственностью отказавшегося от него экс-председателя и включать его в конкурсную массу при его банкротстве никак нельзя.
То же, что пайщики все эти годы не регистрировали свои права на землю, не оплошность, а жесткие ограничительные действия правоохранительных органов (всего в отношении земельного участка было принято более двадцати обеспечительных мер), на которые граждане повлиять не могли никаким образом.
Отдельно инвестор ссылается на то, что его действия одобрены всеми ветвями власти на всех уровнях. С одной стороны, он действует в рамках поручения главы республики Мурата Кумпилова решить проблемы данного ЖК при сопровождении муниципальных властей. С другой, права пайщиков подтверждены органами судебной власти сначала на одном судебном процессе, а его, инвестора, права — затем на втором. С третьей, за всем этим наблюдает надзирающий прокурор. С четвертой, федеральный орган исполнительной власти — Росреестр — регистрирует его права на недвижимость, возникновение которых установлено судом.
Наконец, инвестор поставил вопрос о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права. По существу, заявляет он, в деле возник спор о праве собственности на землю. Пайщики и инвестор заявляют о своем праве на нее, а финансовый управляющий — о праве банкрота. Споры же о праве разрешаются только в исковом порядке, а не в порядке оспаривания действий государственных органов.
Справедливости ради надо отметить, что вся эта ситуация насторожила прокуратуру. Как следует из материалов арбитражной картотеки, в дело решил вступить прокурор. Подробности его позиции пока неизвестны. Но наиболее вероятно, что вступление надзорного органа в процесс на данной стадии говорит о намерении переломить ситуацию.
Слушания по делу намечены на среду, двадцать шестое августа. Наша редакция намерена следить за развитием этой истории.