Цены на жилье в крупных городах Краснодарского края устаканились, но всё еще наблюдается тенденция к их легкому росту

Цены на жилье в крупных городах Краснодарского края устаканились, но всё еще наблюдается тенденция к их легкому росту
avatars.mds.yandex.net

Вы следите за ситуацией на рынке недвижимости края? Если да, то наверняка в курсе: за последний год квадратные метры резко взлетели в цене. Например, в Краснодаре и Сочи стоимость недвижимости по сравнению с прошлой осенью выросла на 70—80 процентов.

Последний резкий скачок наблюдался примерно в июне. За лето цены еще немного выросли. И вот мы наконец дождались относительной стабильности в этом вопросе: стоимость квадратного метра в Краснодаре сегодня в среднем сегодня составляет 100—120 тысяч рублей. Однако радоваться рано. Специалисты по недвижимости утверждают: к концу года цены в краевой столице могут еще подскочить.

По Сочи, где недвижимость по стоимости уже достигла трехсот тысяч рублей за «квадрат» и сравнялась с московской, строить прогнозы не решается никто.

Такой «золотой» Сочи

Недавно мы решили подыскать для себя новую однокомнатную квартиру в городе-курорте. Для этого планировали взять ипотечный кредит. К тому, что цены подскочили, мы были готовы, но реальную картину не знали и не думали, что поиск жилья превратится для нас в самый настоящий квест.

Итак, мы открыли «Авито»...

Конечно, для начала решили посмотреть, что подешевле, интереса ради я поставила в поиск ограничения — до четырех миллионов... И с удивлением узнала, что за эти деньги можно купить только комнату в общежитии или долю в какой-то квартире. Или так называемый жилой гараж: помещение со светом, водой и внутренней отделкой, но с документами по типу филькиной грамоты — вроде потрепанной книжечки о членстве в гаражном кооперативе.

Подняла поиск до пяти миллионов — тут уже вариантов оказалось побольше, но начала звонить — везде риелторы. Вроде бы на продажу выставлена однокомнатная квартира на Цветном бульваре, звонишь, а тебе говорят: «Эта квартира буквально минут назад была продана, но есть другая, на улице Донской, за восемь!»

Интересненький расклад!

Увы, но восемь миллионов я не потяну даже в случае с ипотекой.

Прозвонив порядка по двадцати объявлениям, я все-таки наткнулась на то, что мне более или менее подошло по цене. Студия площадью 25 «квадратов», цена — 5,5 миллиона. И место неплохое: микрорайон Макаренко. Правда, на звонок ответил риелтор, но я решила этот вариант всё равно посмотреть, тем более за свои услуги денег с меня собеседница не потребовала — сказала, что дом новый и с ней расплатится застройщик.

Я сразу объяснила: у меня ипотека — квартира с сомнительными документами мне не подойдет. А то ж я знаю, что в Сочи нелегального жилья море.

«Не волнуйтесь,— заверила меня тетечка-риелтор. — Мы уже три квартиры в этом доме продали с помощью ипотеки. Всё будет нормально!»

Почем курятник для народа?

Вбив в навигатор интересующий нас адрес, мы отправились на просмотр. Сначала ехали по широкой улице среди многоэтажных домов, потом свернули в частный сектор. Уже тогда у меня закрались подозрения: а надо ли ехать дальше? Но интерес к недорогому жилью взял вверх.

Навигатор вел нас всё выше и выше в гору, а потом и вовсе оказалось, что дорога впереди хоть и есть, но проехать по ней нельзя: настолько крутой там подъем. Мы припарковались, пошли пешком и через несколько минут оказались на самой макушке горы, где красовался симпатичный трехэтажный домик на сорок квартир.

Оказалось, что «наши» 25 квадратных метров расположены на первом этаже, а окна упираются аккурат в опорную стену. «Что ж,— подумала я,— летом в жару будет прохладно».

Дом оказался не заселен, да и места общего пользования не были отделаны. Но работы велись: по подъезду сновали рабочие, а в углу лежали мешки и коробки с плиткой. «Ладно,— подумала я,— доделают».

Тетя-риелтор бодро рассказывала нам о достоинствах нового дома, о чистом горном воздухе и прочих прелестях жизни именно здесь. Буквально соловьем заливалась, но ровно до тех пор, пока я не спросила про воду и электричество.

Оказалось, что коммуникаций в доме нет. Вообще никаких. «Но скоро будут!» — застенчиво глядя мне в глаза, пообещала риелторша.

Если честно, я даже интересоваться не стала, как они собираются завести воду, электричество и газ сюда, на гору, через частный сектор, по кривым и узким улицам. Но все-таки спросила про ипотеку: каким образом они собираются продать мне жилье? В банке же не дураки сидят — неужели оно выделят деньги на покупку жилья в этом трехэтажном сарае?

«Не беспокойтесь! — снова защебетали мне. — У нас все документы в порядке. Вы, главное, оставьте задаток, а мы всё решим. Учтите, покупателей много — завтра этой квартиры в продаже не будет!»

Понятно. Расчет на простодушных. Дашь задаток — потом завтраками закормят: «Завтра всё будет». И так растянется на неопределенный срок, а с деньгами можно будет попрощаться.

Главное — пообещать!

Сделав вывод о том, что за цену в пять с половиной миллионов в Сочи однозначно ничего толкового не купить, я снова взялась за обзвон. Шесть миллионов, однушка площадью 28 «квадратов». Улица Тимирязева — тоже на горе.

Эта улица в Сочи давно славится тем, что в свое время превратилась в эпицентр нелегальных строек. Однако там есть и вполне неплохие дома, наш знакомый в таком жил. Решили поехать посмотреть.

Рассказывать долго не буду, картина такая: гора, макушка, край географии. Дом трехэтажный, красивый, на входе колонны под мрамор, барельефы с завитушками. По-богатому, в общем.

Квартира светлая, с витражными окнами. Электричество в доме есть. Вода тоже. Даже газовый счетчик в уголке висит, правда, вентиль перекрыт. Риелтор клянется и божится, что газ в доме давно имеется, просто включать нельзя: пломба стоит.

В доме, как оказалось, живут люди, несколько семей. Поговорили. Свет пока без перебоев. Вода уже сейчас течет тонкой струйкой, хотя в доме обжито всего несколько квартир.

И дело вот в чем: эта трехэтажка — самострой, узаконенный через суд. Она построена на участке, рассчитанном на один частный дом, следовательно, электричества и воды здесь выделено всего на одну семью. Когда заселятся все тридцать квартир, жильцов ждет коммунальный коллапс.

А вот газа в доме вообще нет, нисколечко. И когда будет, неизвестно.

Но — внимание! — за газ застройщику надо дополнительно сдать 250 тысяч. Ну просто так. Под честное слово. На авось...

Надо ли объяснять, почему мы и от этой покупки отказались?

Что было дальше, объясню с помощью цифр.

Реальная стоимость однокомнатной квартиры на улице Донской в Сочи — от восьми миллионов. Центр Сочи — от десяти, Адлер (центр) — тоже десятка.

В общем, перешерстив весь город, мы поняли, что адекватную однушку в Сочи нам не потянуть...

Привет, краевая столица!

Так что же делать? Правильно! Есть Краснодар. Я села в «Ласточку» и поехала пытать счастья в краевую столицу.

Откройте любой сайт по поиску недвижимости в Краснодаре — и вам вывалится куча вариантов жилья в пределах трех миллионов. Однако большинство из таких объявлений — это фейки, банальные «заманухи» риелторов.

Что я могу сказать о ценах в Краснодаре...

Стоимость комнат в общежитиях без удобств сегодня начинается от полутора миллионов.

Искала полноценную однокомнатную квартиру в Краснодаре за три миллиона, пусть «убитую», без ремонта — не нашла, только студии.

Хотя нет, вру. В самостроях можно найти. Например, в поселке Российском, где вместо дорог ухабы, а свет по расписанию. Или в районе так называемого Шанхая на Московской — примерно с такими же проблемами.

В благополучных районах однушка стоит под три с половиной миллиона. Что интересно, первичка у застройщиков еще дороже. Например, в монолитном доме, который будет сдан к концу года, цены начинаются от 3,8 миллиона.

Я очень хотела жилья подешевле и искала вторичку. Но, как ни странно, ничего не нашла. Оказалось, что продавцы наши боятся ипотеки как огня. Одни просто в нее не верят. У других в квартире перепланировка, которую вовремя не узаконили, а это может помешать провести ипотечную сделку. Третьи по разным причинам не хотят обозначать в договоре купли-продажи полную сумму жилья. Например, квартира стоит три с половиной миллиона, а они в договоре хотят указать всего два. И таких продавцов оказалось море. Зачем им эти махинации и, главное, где они собираются искать людей, которые согласятся на подобные условия, для меня тайна.

Но факт остается фактом. После почти сотни звонков и переговоров я поняла, что мне проще искать жилье, предлагаемое застройщиком.

Открою небольшую тайну: я купила квартиру в уже сданном панельном доме. На акцию попала — вырвала всего за три с половиной миллиона. И застройщик тут же цены поднял.

Я считаю, что мне повезло. Может, где-то в хрущевке было бы немного дешевле, но ну его, это старье с тараканами и памятью о прошлых жильцах...

Откуда такие ценники?

Итак, почему цены на недвижимость в крае взлетели?

Как человек, интересующийся рынком жилья, я для себя определила несколько причин.

1. Повышенный спрос.

Краснодарский край давно считается одним из самых привлекательных регионов для мигрантов. Как в одном известном кино говорят, «там тепло, там яблоки». Вот к нам и едут — за теплом, за фруктами, поближе к морю. А еще у нас экология в относительном порядке. Например, в Челябинске, где много промышленных предприятий, люди не сушат белье на улице: оно тут же покрывается налетом черной пыли. Понятно, что для северян и жителей Дальнего Востока наш край — это как рай на земле.

2. Введение моратория на выдачу разрешений на строительство.

Тут чуть подробнее. С началом двухтысячных в крупных городах Краснодарского края начало активно развиваться жилищное строительство. Это создало серьезную конкуренцию на рынке и, следовательно, спровоцировало падение цен. Еще десять лет назад в Краснодаре, например, можно было купить студию всего тысяч за пятьсот.

Доступность жилья стала поводом для увеличения потока мигрантов в наш регион. Что мы видим в итоге? Численность населения Краснодара и Сочи возросла настолько, что городская инфраструктура начала давать сбои. Наши дороги оказались слишком узкими, школы и детсады — тесными, «не тянет» работу с населением медицина.

Что делать? Власти края нашли выход, который лично я считаю вполне обоснованным.

В прошлом году в Краснодаре и Сочи был введен официальный мораторий на выдачу разрешений на жилищное строительство. Проще говоря, строить в наших городах стали меньше. Следовательно, снизилась конкуренция, а в новостройках взлетела цена на квадратные метры.

3. Пандемия.

Куда ж без нее! Из-за пандемии закрылись границы — и все те, кто планировал купить жилье в других странах, а их на самом деле не так уж и мало, оказались вынуждены искать варианты в пределах своего государства. Спрос вырос — цены, разумеется, подскочили.

Мои прогнозы

Так что ждет рынок недвижимости в дальнейшем? Вопрос тонкий, а я не Ванга. Но, пообщавшись с риелторами и застройщиками Краснодара и Сочи, я увидела примерно такую картину.

В Краснодаре цены на жилье еще вырастут, это однозначно. К следующей весне ожидается, что цена за «квадрат» в целом составит 150 тысяч рублей. И расти еще будет куда.

Почему? Да потому что цены на жилье в Сочи выше в два с половиной раза. И все те, кто планировал приобрести недвижимость у моря, переориентировались на краевую столицу.

Кстати, отдельно хочется поговорить о портрете современного приобретателя квартир. Нет, основная масса — это не кубанцы. Увы, но уровень доходов в нашем регионе не тот, чтобы народ массово инвестировал деньги в жилье. Нашим едва-едва хватает средств, чтобы что-то продать, добавить и купить нечто побольше.

Основная доля инвестиций в рынок жилья идет из так называемых богатых регионов: Москвы, Челябинска, Красноярска, Ханты-Мансийска. А для северян двести верст, что называется, не крюк. Хотели Сочи — купили квартиру в Краснодаре.

Относительно недвижимости в Сочи оценки экспертов неоднозначны, но большинство склонно считать, что расти ценам пока больше некуда. Стоимость квадратного метра здесь, как уже говорилось, сегодня составляет 250—300 тысяч за «квадрат». Это уже уровень Москвы. Сомнительно.

Сочи — курортный город, пусть теплый и красивый, но инфраструктура тут хромает, рабочих мест немного и зарплаты невысоки. Насколько это интересно для инвесторов? Увы, но Сочи по сравнению с Питером и Москвой пока проигрывает.

Кстати, я слышала и еще одну версию насчет рынка жилья. Правда, озвучивают ее в основном не эксперты, а обыватели. Стоит ли верить оценкам непрофессионалов? Я думаю, нет. Но тем не менее их версия тоже имеет право на существование.

Итак, я часто слышу, как говорят, что Краснодарский край вообще и Сочи в частности ждет обвал цен на недвижимость. Мол, закончится пандемия, откроют границы — кому будет нужен этот ваш Сочи?

Ну уж не знаю... Границы откроют, а море и солнце из Сочи разве уедут? Всё на месте останется. Еще в советские времена была поговорка: «Знал бы прикуп — жил бы в Сочи». Имелось в виду, что Сочи — город для людей, которым сопутствует удача.

Думаете, что-то с годами изменилось? Мне кажется, нет. Так что обвала цен не ждите. Это я точно вам говорю.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру