Губернатор Кубани, комментируя данное решение, в свою очередь, подчеркнул, что оно должно стать для нашего региона определяющим в урегулировании ситуации с обманутыми дольщиками. Так ли это? Что ждать от новой системы жилищного строительства? Сегодня мы попробуем в этом разобраться…
Давайте рассуждать логически. Когда все необходимые решения будут приняты, застройщики больше не смогут продавать квартиры на стадии котлована. На рынок будут выходить квадратные метры в уже готовых домах. И страна наконец избавится от обманутых дольщиков.
Пока все вроде бы сходится. А теперь посмотрим на это с другой стороны…
Строительная отрасль — лидер в списке должников по кредитам, поэтому банки дают деньги застройщикам очень осторожно. Что будет, когда последним запретят привлекать деньги дольщиков? Представили?! Правильно: многие из них просто уйдут с рынка! Уже сейчас, по мнению ведущих аналитиков отрасли, на грани банкротства находятся до 20 процентов компаний. Так что можно смело предположить, что доля таких фирм с отказом от долевого финансирования существенно возрастет. А к чему приводит отсутствие конкуренции, думаем, объяснять не требуется.
Конечно, для населения появятся какие-то гарантии, но цены на жилье заметно подскочат — это очевидно. В отсутствии денег дольщиков застройщик вынужден будет брать кредит. А чем он его отобьет? Не ростом же производительности труда и не внедрением новых технологий! Он просто добавит эту сумму к стоимости жилья. То есть вопрос будет решаться примерно так, как во всех других сферах в России, — за счет потребителя.
Кроме того, как считают эксперты, после отказа от долевого строительства неизбежны передел рынка и смена формата продаж. У покупателей — по сути, инвесторов стройки в долевом строительстве — не будет возможности сэкономить за счет разницы в стоимости квадратного метра на разных этапах строительства. А в эту стоимость ведь будет «зашито» еще и проектное финансирование…
Готовы ли покупатели массового жилья дополнительно заплатить за надежность? Вряд ли! Во всяком случае сейчас большинство согласны идти на риск и делить ответственность с застройщиком — наиболее активно продажи обычно идут на этапе возведения 2-3-го этажа, когда динамика строительства уже очевидна, а цены еще процентов на 15 ниже, чем при полной готовности дома.
Далее. Чтобы оценить окончательную величину роста цен на квартиры при проектном финансировании, нужно точно знать, какую ставку кредитования предложат застройщикам и насколько долгосрочными будут эти займы. Скажем, сегодня строить в кредит — достаточно дорогое удовольствие. Ставка составляет до 20 процентов годовых. Строительство на инвестиции дольщиков обходится застройщикам значительно дешевле…
И еще. Обычно 2-3 года компания тратит на строительство. При проектном финансировании в это время квартиры продавать будет нельзя. Плюс, еще 2-3 года уйдет на продажу готовых квартир. Не забывайте также о том, что, продавая квартиры на этапе строительства, застройщик после ввода дома в эксплуатацию заселяет его на 90-100 процентов единовременно, и бремя содержания всего объекта перераспределяется между собственниками. Если же продажу начинать после ввода дома в эксплуатацию, застройщик вынужден будет оплачивать его содержание, пока не распродаст все квартиры. И отключить, кстати, пустующий дом от сетей, если в нем продана хотя бы одна квартира, будет невозможно. А это — огромные затраты! Дополнительно придется платить налог на имущество за непроданные квадратные метры. Так что себестоимость строительства может вырасти на 30-50 процентов, что, естественно, отразится на цене готовых квартир.
А теперь подведем итоги. С одной стороны, желание отойти от долевого строительства понятно: и покупатели жилья, и правозащитники, и чиновники устали от постоянных скандалов с долгостроями, недостроями, незаконными выводами денег дольщиков и нарушением их прав. С другой — практически в 100 процентах случаев усиление ответственности и любое другое закручивание гаек на производителе вызывает рост цен. В данном случае стоимость готового жилья увеличится сразу раза в полтора. Как минимум! Так, увы, получается…
Впрочем, пока, слава Богу, никто не говорит о том, что реформа будет молниеносной. Если сразу ввести мораторий на долевое строительство, весь рынок жилищного строительства просто рухнет. Это, очень надеемся, понимают все.
Проблему обманутых дольщиков решать, конечно, нужно — это сомнений не вызывает! Только такое решение должно быть очень-очень продуманным, чтобы в конечном счете не вышло знаменитое «хотели как лучше, а получилось как всегда…».
