Рухнет ли рынок жилья в крае?

На Кубани пытаются ввести новые правила игры для отрасли

В прошлом году число выявленных нарушений законодательства о градостроительной деятельности выросло в 2,6 раза по отношению к 2014-му

На Кубани пытаются ввести новые правила игры для отрасли
Фото: DEVELOPMENT-UG.RU

Ни много ни мало «конституцию строительной жизни региона» решено установить в Краснодарском крае. Старт был дан на региональном совещании по вопросам градостроительной деятельности, на которое глава администрации Кубани собрал пять сотен краевых и местных чиновников, законодателей и силовиков, строителей и архитекторов.
С самого начала губернатор обозначил свою позицию: нельзя много строить в ущерб комфортной жизни, нужно остановиться в гонке за квадратными метрами. 
В прошлом году число выявленных нарушений законодательства о градостроительной деятельности выросло в 2,6 раза по отношению к 2014-му. В Краснодаре, Сочи, Новороссийске, Анапе, Геленджике органами местного самоуправления было выдано свыше восьми тысяч разрешений на строительство, и, как выяснилось в результате проверок, каждое третье — с нарушениями. Чаще всего не соблюдаются плотность и этажность застройки, требования по обеспеченности зелеными зонами, детсадами, школами, парковками, площадками.
Игра на понижение 
и… озеленение

Чтобы решить эти проблемы, власти намерены поставить на контроль сроки выдачи градостроительных документов, установить требования к архитектурному облику и ограничения по высотности объектов капстроительства, внедрить механизм защиты земельных участков для объектов социальной инфраструктуры. 
А пока эти требования будут разрабатываться и внедряться, губернатор дал команду руководителям районов не выдавать разрешения на строительство жилых домов, если в проекте не заложены школа, детский сад, поликлиника. Глава Кубани будет добиваться, чтобы жилые дома сдавались в эксплуатацию только после сдачи социальных объектов. Для этого он готов обратиться за помощью к прокурору края и включиться в работу по изменению нормативной базы на федеральном уровне. 
До 1 апреля 2016 года в муниципалитетах должна быть закончена работа по определению норм высотности застройки, изменению или введению коэффициента парковочных мест. 
До конца 2016 года главы муниципалитетов под контролем вице-губернатора Сергея Усенко должны юридически признать все имеющиеся на их территории парки и скверы особо охраняемыми природными территориями (ОППТ). 
Строем — на самострои
Сегодня в крае зарегистрировано 1690 объектов самовольного строительства. С 2005 года, когда в крае началась борьба с самостроями, их количество уменьшилось в четыре раза. Но до конца проблему решить до сих пор не удается.
Прокурор края Леонид Коржинек подчеркнул, что органы местного самоуправления зачастую направляют заявления после окончания самовольного строительства, не присутствуют на заседаниях судов, когда предприниматели пытаются узаконить самострои.
Власти планируют ввести единый формат ежеквартальной отчетности муниципалитетов о самовольном строительстве, детально проверять все сигналы, поступающие от граждан, взаимодействовать с участковыми, председателями ТОСов, собирая информацию о начале любых строек.
Кроме того, в каждом городе и райцентре края будут приводить в соответствие друг с другом генеральные планы и правила землепользования.
К сожалению, все эти задачи поставлены только сейчас, когда повсюду высятся узаконенные и неузаконенные самострои, зеленые зоны в городах сократились на десятки гектаров, а в Краснодаре и других крупных городах края практически не осталось муниципальной земли под строительство школ и детских садов — все передано частным компаниям. 
И все это происходило на глазах тех, кто сегодня вырабатывает новую градостроительную политику, — нынешние региональные чиновники и депутаты не первый год работают в органах власти. 
Когда реализуют решения, принятые краевой властью сегодня, и каковы будут последствия для строителей и жителей Кубани?
Политика без экономики?
Тревожит, что в обсуждениях новой градостроительной политики практически ничего говорится об экономике. 
Что будет со сроками и себестоимостью строительства, если застройщиков обяжут за свой счет возводить социальную инфраструктуру? Насколько может увеличиться число строительных компаний-банкротов и количество обманутых дольщиков после введения новых «правил цивилизованной застройки»?
Мнения участников рынка на этот счет разделились. При этом, похоже, никто не сомневается: готовится передел строительного рынка в крае.
По мнению гендиректора ООО «Главная инвестиционная компания» Максима Кубасова, за счет строительства «социального блока» стоимость проектов может вырасти на 10-30 процентов, однако, если при этом будут использоваться государственные программы, это не скажется на итоговой цене квадратного метра жилья.
«Если действительно будут введены все новые градостроительные правила, в том числе требования по этажности и плотности застройки, то себестоимость строительства и цена жилья, безусловно, возрастут, — считает Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group. — Но если и дальше строить дешевое жилье без нормативов, то очень скоро наши города станут неблагоустроенными и все мы будем жить на помойке. Не хотелось бы, чтобы Краснодар разделил участь Детройта и других населенных пунктов, в которых целые районы превратились в гетто».
По его мнению, в последние годы в краевом центре появилось слишком много мелких застройщиков, и это повышает риски самостроев, недостроев и роста количества обманутых дольщиков.
«Именно они и уйдут с рынка в первую очередь, потому что не смогут соблюдать новые требования. И это оздоровит строительный рынок, на нем останутся более крупные игроки. Бегства инвесторов в другие регионы опасаться не стоит. Конкуренция сохранится, хотя объемы строительства могут снизиться примерно на 20 процентов», — отметил Илья Володько. «Конечно, нельзя допускать возведения многоэтажек на крошечных клочках земли посреди частного сектора. Полностью согласен с губернатором в том, что надо жестко запретить строительство в парках и других зеленых зонах городов. Давно пора было так сделать. Нужно требовать от застройщиков, чтобы они обустраивали зеленые зоны возле каждого построенного дома, создавали детские и спортивные площадки, подъездные пути и парковки. Без этого, конечно, нельзя сдавать в эксплуатацию ни один многоэтажный жилой дом, — считает Аслан Нехай, генеральный директор ЗАО МПМК «Краснодарская-1», председатель Совета НП СРО «Краснодарские строители», депутат Гордумы. — А вот нагрузку по развитию инфраструктуры и строительству социальных объектов нужно возлагать только на те компании, которые получают под застройку более пяти гектаров земли. Требование плотности многоэтажной застройки 300 человек на один гектар в крупных городах вообще невыполнимо. Такое строительство окупится, лишь если продавать один квадратный метр по миллиону рублей».
Что касается застройки центральной части Краснодара, тут, по мнению Аслана Нехая, нужно сделать выбор. Ограничить застройщиков в этажности и тогда за счет государства строить новые инженерные сети, расселять людей из ветхого жилья, на месте которого появятся новостройки. Или возложить эти задачи на инвесторов, но в таком случае не ограничивать их в этажности, поскольку 5-6-этажная застройка в центре не окупает затраты строителей за счет продажи квадратных метров жилья. 
Пока не будет четкого решения по этому вопросу, ни один инвестор не шелохнется, и еще долго всем придется смотреть на «шанхаи» в центре Краснодара. 
Аслан Нехай и другие строители считают, что властям нужно индивидуально подходить к каждому объекту и по каждому решению делать подробный экономический расчет.
Расчеты и просчеты
А вот с проработкой решений сегодня как раз проблемы. Со льготами для пенсионеров уже просчитались. Ошибки в градостроительной политике тоже могут обернуться социальным взрывом, если застройщики обанкротятся и люди потеряют работу, а дольщики не получат оплаченное жилье.
Даже без каких-либо нововведений в крае за 2015 год, по данным Краснодарстата, почти на три процента сократились объемы жилищного строительства — построено чуть более 4,6 млн кв. м, в то время как в 2014 году было сдано 4,75 млн кв. м жилья. За прошлый год на 18 процентов выросла себестоимость строительства — с 32,3 тыс. рублей до 38,2 тыс. рублей за кв. м. При этом на Кубани на треть сократилось жилищное кредитование: за 11 месяцев 2015 года, по данным ЦБ РФ, в регионе заключено 17 тыс. договоров, в то время как в 2014 году жители края взяли 26 тыс. кредитов на приобретение жилья.
В регионе сегодня 347 застройщиков возводят 975 многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан и организаций. При этом 76 объектов долевого строительства, в которые вложили деньги около 9 тысяч человек, возводятся с нарушением сроков ввода в эксплуатацию. А дольщики 17 многоквартирных домов уже ничего не ждут от обанкротившихся застройщиков и надеются только на помощь государства, обращаясь к президенту и объявляя голодовки.
Но губернатор на заседании краевого совбеза, где была озвучена эта информация, прямо заявил, что сегодня таких возможностей нет, хотя в 2014-2015 годах из краевой казны на решение проблем дольщиков выделяли 270 млн рублей.
При этом глава региона выдвинул новые требования к строителям. Во-первых, выдавать разрешение на строительство только после того, как застройщик документально подтвердит свою финансовую состоятельность, во-вторых, предоставлять право продавать доли в новостройке лишь на стадии 50-процентной готовности дома. 
Застройщики говорят, что такие ограничения могут обрушить рынок.
— Если эта идея станет реальностью, то с рынка могут уйти вплоть до 90% игроков, — считает гендиректор ООО «СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов. — Сегодня очень мало компаний с собственными финансовыми и кредитными возможностями. Сбербанк — основной банк по финансированию проектов, он финансирует 16 из примерно 600 компаний в ЮФО. 
— По какой цене купит квартиру потребитель при 50% готовности дома? Кто готов платить такие деньги? В Краснодаре — никто, — отметил гендиректор ГК «Неометрия» Борис Юнанов в комментарии «РБК-Юг». — В строительстве у нас в крае занято более 200 тысяч человек, но за год мы увидели снижение числа занятых на 40 тысяч. Мы понимаем, что доходы бюджета от строительства будут только падать. Поэтому важно бизнесу и власти вести диалог.
Только новая власть этого, похоже, не понимает. И забывает о том, что в первую очередь должна заботиться о сотнях тысяч кубанцев, которым нужно доступное жилье. В крае сегодня очередь из 80 тысяч человек, нуждающихся в улучшении жилищных условий, почти 5 тысяч обманутых дольщиков и 3,2 тысячи граждан, которых в ближайшее время нужно переселять из ветхого и аварийного жилья.
Для того чтобы решить их проблемы, необходимы миллиарды бюджетных рублей и миллионы квадратных метров жилья. Чтобы все это получить, необходимо развивать государственно-частное партнерство со строителями, а не создавать для них новые административные барьеры.
По оценкам независимых экспертов, в России коррупционная составляющая — это, как минимум, четверть стоимости жилья. И, наверное, следует первым делом убрать эту составляющую, а потом уже вводить новые правила для строителей.

 

Опубликован в газете "Московский комсомолец" №0 от 30 ноября -0001

Заголовок в газете: Рухнет ли рынок жилья в крае?(№ 6 от 3 февраля)

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру